اهمیت مشخص شدن مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

در این جا در خصوص اهمیت مشخص شدن مدت در قرارداد مشارکت در ساخت را طبق نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

مشخص شدن مدت قرارداد مشارکت در ساخت به چگونه است؟
به گفته وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد، هیچ قراردادی نباید بدون تاریخ تنظیم و بدون تعیین مدت انجام تعهد مندرج در آن باشد. عدم تعیین مدت در برخی از قراردادها تا آنجا اهمیت دارد که قانون مدنی، حکم به باطل بودن آن داده است. مانند قرارداد اجاره‌ای که در آن مدت اجاره معین نشده باشد که با وجود رعایت سایر موارد و امضای قرارداد، توسط موجر و مستأجر فاقد اثر حقوقی می‌باشد و مستأجر مالک منافع محل استیجاری نمی‌شود.

دلایل اهمیت مدت قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت نیز از جمله قراردادهایی است که تعیین مدت و مهلت اجرای پروژه در آن دارای اهمیت بسیار بالایی است. موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد به انجام کاری است که در موضوع قرارداد به آن اشاره شده است و سازنده مکلف است کلیه تعهدات خود را در طی مدت زمان تعیین شده در قرارداد به اجرا در آورد.

لزوماً تاریخ تنظیم قرارداد مشارکت، تاریخ شروع انجام تعهدات سازنده نخواهد بود. زیرا ممکن است شروع قرارداد از مدتی بعد از تاریخ تنظیم آن تعیین شده باشد. متأسفانه در برخی از قراردادها این گونه قید می‌شود که تاریخ شروع این قرارداد از زمان صدور پروانه ساخت است. حال اینکه صدور پروانه ساخت چند ماه یا چند سال به طول بیانجامد نامشخص می‌باشد و اما خوشبختانه در برخی از قرارداد از ابتدا یک مهلت پیش فرضی را برای شروع قرارداد تعیین می‌کنند. برای مثال قید می‌شود: (طبق توافق طرفین ۶ ماه مهلت اخذ پروانه ساخت پروژه تعیین گردید که پس از آن سازنده متعهد است که ظرف ۱۲ ماه شمسی پروژه را صحیح و سالم و قابل استفاده تحویل مالک یا طرف اول بدهد). در غیر این صورت می‌توان از سازنده مطالبه ضرر و زیان نمود.

افرادی که درتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای تجربه و به اصطلاح حرفه‌ای هستند هیچگاه تمام تعهدات اجرای قرارداد را در قالب یک مدت زمان کلی و واحد قرار نمی‌دهند زیرا حتی اگر یک روز به پایان مدت قرارداد باقیمانده باشد و سازنده اقدامی در جهت احداث بنا نکرده باشد، امکان اقامه دعوا علیه او در مراجع قضایی فراهم نیست.

قرارداد مشارکت در ساخت

مدت زمان مراحل ساخت را در قرارداد ذکر کنید:
توصیه می‌شود که در قسمت مربوط به مدت قرارداد ضمن تعیین مدت کلی قرارداد برنامه زمان‌بندی مجزایی را نیز برای کلیه مراحل ساخت و ساز تعیین نمایید به نحوی که اگر سازنده در هر یک مراحل نتوانست تعهداتش را انجام دهد، مالک بتواند اقدام به فسخ قرارداد و یا مبادرت به مطالبه خسارت روزانه بابت تأخیر در انجام تعهدات که از سوی سازنده رخ داده نماید.

اما اگر سازنده نتواند به هر دلیلی طبق برنامه زمان‌بندی به تعهداتش عمل کند چه سرنوشتی در انتظار او یا قرارداد است، به نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی آن برمی‌گردد. در برخی از قراردادها صرفاً اشاره به خسارت روزشمار می‌شود و در برخی از قراردادها به حق فسخ برای مالک اشاره می‌گردد و در برخی نیز به هر دو آنها اشاره می‌شود.

در نمونه قراردادهای چاپی مشارکت در ساخت از روش تعیین یک مدت کلی و واحد استفاده شده و برنامه زمان‌بندی برای مراحل ساخت پیش‌بینی شده است که اقدامی اشتباه و برای مالک مخاطره‌آمیز است که باید اصلاح شود.

در صورت بروز هر گونه اختلاف در امور ملکی می‌توانید از مشاوره و وکالت توسط وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد تماس برقرار کنید و یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.
http://kiandad.com/%d8%a7%d9%87%d9%85%db%8c%d8%aa-%d9%85%d8%b4%d8%ae%d8%b5-%d8%b4%d8%af%d9%86-%d9%85%d8%af%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1/

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را طبق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که از نام آن پیدا است، عبارت است از ساخت و احداث بنا با مشخصات مورد توافق طرفین طبق نقشه‌های معماری و پروانه ساخت صادره از سوی شهرداری منطقه بر روی عرصه یعنی زمینی که از سوی طرف اول به عنوان سرمایه و آورده ارائه می‌شود.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز چگونه است؟

یکی از مواد اصلی و کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، همین ماده دو یعنی موضوع قرارداد است. گاهی اوقات موضوع قرارداد ممکن است احداث یک بنای تجاری یا اداری یا مسکونی و غیره باشد و گاهی ترکیبی از آنها برای مثال:

موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه‌گذاری در جهت احداث ساختمان در پنج طبقه و ۱۰ واحد و… و همچنین دو واحد تجاری در طبقه همکف طبق مقررات و ضوابط شهرداری و…


اهمیت موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
اهمیت موضوع قرارداد از آن جهت است که، سازنده مکلف و متعهد است تا در مدت تعیین شده در قرارداد، موضوع تعیین شده در ماده دو را برابر نقشه‌های معماری و پروانه ساختمان صادره از شهرداری که قبل از قرارداد توسط مالک اخذ شده یا پس از تنظیم قرارداد توسط سازنده اخذ می‌شود، پیاده‌سازی و اجرا نماید.

مالک و سازنده در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت باید با توجه به تجربه، و ضوابط و مقررات شهرسازی و محدودیت‌های احتمالی، نسبت به نوشتن و تنظیم دقیق موضوع قرارداد اقدام کنند و الا اگر سازنده صرفاً بخواهد فقط قرارداد را به امضا برساند و تمام تلاشش گرفتن آن پروژه باشد و صرفاً منافع خود را مدنظر قرار دهد به احتمال قوی اجرای کامل موضوع قرارداد با مانع مواجه خواهد شد.

بنابراین باید کلیه حالت‌ها و فرض‌های مختلفی که ممکن است در جریان اجرای موضوع قرارداد پیش بیاید در قرارداد پیش‌بینی شود. در غیر این صورت سازنده باید اقدام به پرداخت خسارت عدم انجام تعهد به مالک نماید.

برای مثال می‌توان شرط نمود که اگر به هر دلیلی به واسطه تصمیمات مراجع قانونی و دولت، میزان تراکم پروژه موضوع قرارداد، کاهش و یا افزایش پیدا کند، تعهدات طرفین نیز براساس این تغییرات، تغییر خواهد نمود. مثلاً ممکن است با توجه به تجربه سازنده در یک منطقه از یک شهر تراکم مسکونی ۵ طبقه باشد. از همین رو در یک قرارداد مشارکت در ساخت که جدیداً تنظیم می‌شود، سازنده تعهد به احداث ۵ طبقه آپارتمان مسکونی در ملک طرف اول می‌نماید.

پس از امضای قرارداد طبق تصمیم اخیر مراجع قانونی اجازه تراکم بیشتر از ۴ واحد داده نمی‌شود و از طرفی مالک یا طرف اول قرارداد، سه دانگ از ملک را به نام سازنده انتقال داده است و از سویی سازنده نمی‌تواند بیش از ۴ واحد مسکونی احداث کند در این وضعیت، چه باید کرد و حق با کیست؟ چه کسی باید از عهده مسئولیت و جبران خسارت برآید؟

معمولاً در این اوضاع و احوال باید تن به تصمیم دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا داد چون قرارداد در این خصوص از قبل پیش‌بینی‌های لازم را انجام نداده است و رأی دادگاه نیز ممکن است به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر باشد.

بنابراین با توجه به آنچه که گفته شد، ضروری است که برای جلوگیری از اتفاقات و بروز اختلافات در آینده، موضوع قرارداد به طور روشن و واضح تنظیم شود تا هم تکلیف ادامه تعهدات و اجرای موضوع قرارداد مشخص باشد و هم باعث توقف اجرای قرارداد نشود.

شرایط نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
در هنگام نوشتن موضوع قرارداد از به کار بردن الفاظ و جملات نامفهوم جداً خودداری کنید. به جای اینکه تلاش کنید از اصطلاحات فنی و حقوقی بهره ببرید بدون آنکه معنا و مفهوم آن را برای طرفین روشن باشد، سعی شود با الفاظ قابل فهم برای همه افراد، منظور و مقصود خود در قسمت موضوع قرارداد بیان کنید.

اگر پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد اشاره شود و از طرفین قرارداد بخواهید که روی کپی آن امضا و اثرانگشت نمایند تا در زمان بروز اختلاف از خود رفع مسئولیت نکنند. و سازندگان حتماً قبل از امضای قرارداد مفاد پروانه ساخت را به دقت مطالعه کند و یا از مهندسین و کارشناسان خبره و وکیل ملکی مشاوره دریافت کند. و در قرارداد قید شود که تعهدات سازنده فقط طبق پروانه ساخت شماره ……….. تاریخ ………… صادره از شهرداری ………… است و لاغیر.

در این حالت اگر بعداً مالک مدعی شود که فلان طبقه باید تبدیل به تجاری شود یا در طبقه همکف قسمتی جزء مساحت تجاری است و جزء پارکینگ یا مشاعات نمی‌باشد و امثالهم، قابل پذیرش نیست حتی اگر ادعای او صحیح باشد و شهرداری در هنگام صدور پروانه اشتباه کرده باشد، مسئولیت تبدیل مسکونی و به تجاری و هزینه‌های اضافی برعهده مالک است مشروط بر اینکه در قرارداد به صراحت قید و شرط شود.

اما چنانچه پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت حاضر نبوده و یا صادر نشده باشد و در دست صدور است، باید در قسمت موضوع قرارداد اشاره شود که: (احداث فلان بنا با فلان مشخصات و براساس پروانه در حال صدور از شهرداری ………… و نقشه‌های منضم به آن که بعداً به امضای طرفین قرارداد خواهد رسید و از اوصاف و کم و کیف آن اطلاع کامل دارند).

بهتر است قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، با وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد مشاوره کنید و یا اگر در مورد موضوعات ملکی با مشکل مواجه شدید با وکیل ملکی ارتباط برقرار کنید.
http://kiandad.com/%d9%85%d9%88%d8%b6%d9%88%d8%b9-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d8%b3%d8%a7%d8%ae%d8%aa-%d9%88-%d8%b3%d8%a7%d8%b2/

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده
در این مقاله به بحث درباره ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده را مطابق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

در قرارداد مشارکت در ساخت تعهد اصلی و مهم مالک در اختیار قرار دادن ملک و مهمترین تعهد شریک یا سازنده انجام موضوع قرارداد است. اما برای مالک همواره این تردید و دودلی وجود دارد که ممکن است شریک دوم (سازنده) انجام موضوع قرارداد است. اما برای مالک همواره این تردید و دودلی وجود دارد که ممکن است شریک دوم (سازنده) نخواهد و یا به هر دلیلی نتواند به تعهدات خود مطابق قرارداد عمل کند و به عبارتی تأخیر در انجام تعهد داشته باشد یا چه بسا ممکن است با وجود اتمام قرارداد به واسطه نقایص و ایرادات امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد.

بنابراین چه تضمینی برای مالک وجود دارد تا بتواند خسارت‌های خود را از سازنده دریافت کند؟ راحت‌ترین و قانونی‌ترین پاسخ، در مورد ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده مراجعه به دادگاه و طرح دعوا و سپس طی تشریفات مطالبه خسارت از سازنده است اما این راه منوط به صرف وقت و تحمل هزینه دادرسی و احیاناً پرداخت سایر هزینه‌های جانبی دیگر خواهد بود.

تنظیم انواع قرارداد حقوقی ملکی

لذا پیش‌بینی و درج شرط جبران خسارت از طریق تعیین تضمین و ضمانت اجرای مناسب می‌باشد زیرا در این صورت مالک هزینه‌ای بابت دریافت خسارات وارده به خود متحمل نمی‌شود و سازنده اگر ادعایی دارد باید از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوا علیه مالک نماید.

از جمله مهمترین تضمین‌های قراردادی می‌توان به ضمانت‌نامه‌های بانکی و چک‌های شخصی و سایر انواع چک‌های مورد استفاده در سیستم بانکی، و وثیقه ملکی اشاره نمود که می‌توان با قید شرط در قرارداد سازنده را مکلف به تسلیم و ارائه یکی از آنها به عنوان تضمین انجام تعهداتش نمود تا چنانچه نتواند به بخشی یا تمام تعهداتش عمل نماید، مالک بتواند از محل به اجرا گذاردن آنها طی تشریفات مربوطه نسبت به دریافت خسارتش مبادرت کند.

خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده باید تعهداتی را که در قالب قرارداد مشارکت و به صورت شرط ذکر شده در طی مدتی که در قرارداد تعیین شده اجرا و به پایان برساند و واحدها را طی صورتجلسه رسمی تحویل مالک بدهد و تأییدیه مالک را نسبت به تحویل به موقع واحدها و رضایت کامل وی را نسبت به عملکرد خود اخذ نماید. اگر سازنده و یا مالک هر یک بیش از یک نفر باشند، صورتجلسه باید به تأیید و امضای کلیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

گاهی سازنده به دلایلی نمی‌تواند به تعهدی که به مالک در قرارداد مشارکت در ساخت داده است عمل کند که به این عمل اصطلاحاً عدم انجام تعهد یا خلف وعده گفته می‌شود اما گاهی نیز با وجودی که سازنده به همه تعهداتش عمل کرده است، ولی مالک از عملکرد او به واسطه تأخیر در انجام تعهد و تأخیر در تحویل دادن واحدها رضایتی ندارد زیرا معتقد است که این تأخیر باعث شده هزینه اضافی را بابت اجاره‌بهای محلی که موقتاً اجاره کرده بپردازد یا باعث شده برخی اتفاقات دیگر برای او و خانواده‌اش رقم خورده که ریشه و علت اصلی آن تأخیر سازنده در انجام تعهداتش است و لذا از این جهت ادعای ورود خسارت داشته و تقاضای جبران زیان وارده را به نحو مقتضی از سوی سازنده دارد.

برای مطالبه خسارت صرف‌نظر از وقوع و اثبات ورود آن به مالک، باید دید که آیا چنین ادعایی در قرارداد مشارکت در ساخت پذیرفتنی است یا خیر و اینکه مالک چگونه و چه زمانی می‌تواند چنین ادعایی را علیه سازنده مطرح نماید؟ در پاسخ به این مسئله اشاره می‌شود که در هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان از قبل شروطی را بابت تأخیر و یا عدم انجام تعهد پیش‌بینی نموده خسارت و نحوه جبران آن را درج نمایید.

اولاً باید شرط خسارت بابت تأخیر در انجام تعهد در قرارداد قید شده و میزان خسارت درج شود.

ثانیاً اینکه مدت انجام تعهد طبق آنچه که در قرارداد تعیین شده است به پایان رسیده باشد. در این صورت مالک می‌تواند با تنظیم دادخواست به خواسته مطالبه خسارت علیه سازنده مبادرت به طرح دعوای حقوقی نماید. اما اگر حتی یک روز هم به پایان مدت قرارداد مانده باشد، و یقین قطعی حاصل شود که سازنده نمی‌تواند به تعهدش در مدت باقیمانده عمل نماید، باز هم نمی‌توان در دادگاه علیه او اقامه دعوا کرد مگر اینکه مدت انجام تعهد طبق قرارداد به پایان رسیده باشد.

در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت علاوه‌بر تعیین زمان پایان قرارداد، یک برنامه زمان‌بندی نوشته می‌شود و برای هر مرحله به طور جداگانه خسارت تأخیر در انجام تعهد پیش‌بینی می‌شود که در این صورت مالک می‌تواند بدون انتظار پایان مدت اصلی قرارداد، از بابت تأخیر در انجام تعهد در هر مرحله از برنامه زمان‌بندی شده، علیه سازنده اقامه دعوای مطالبه خسارت نماید و با جمع شرایط قانونی و قراردادی، به طور قطع از طرف محاکم پذیرفته شده و سازنده محکوم به جبران خسارت وارده به مالک می‌گردد.

مخاطب گرامی در صورتی که در زمینه قراردادهای ملکی با مشکل حقوقی مواجه شدید هرگونه سوالی داشته باشید می‌توانید به صورت مستقیم با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی کیانداد و یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.
http://kiandad.com/%d8%b6%d9%85%d8%a7%d9%86%d8%aa%e2%80%8c%d9%87%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d8%ac%d8%b1%d8%a7%db%8c-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d8%b3%d8%a7%d8%ae/