این موضوع را در مورد مرجع رسیدگی به اختلاف میان مالک و سازنده طبق نظریه موسسه حقوقی کیانداد می پردازیم ما را همراهی کنید.

در صورت بروز اختلاف میان مالک و سازنده به کجا باید مراجعه شود؟
پاسخ: یکی از قسمت‌های قرارداد مشارکت در ساخت داوری و حل اختلاف است که در یکی از مواد پایانی آن درج می‌شود که چنانچه در طول مدت قرارداد میان مالک و سازنده اختلافی در تفسیر مواد آن یا اجرای تعهدات طرفین به وجود آید می‌توانند

به جای مراجعه به دادگاه و پرداخت هزینه‌های سنگین دادرسی و تشریفات نسبتاً طولانی رسیدگی، از طریق نهاد داوری اختلافات آنها با هزینه بسیار نازل و در مدت بسیار کوتاه حل و فصل شود. با این وجود عدم آگاهی از مقررات داوری و برخی معایب ناشی از درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، بهتر است که از قبل نسبت به نحوه درج شرط داوری در قرارداد با وکیل خبره در امور مشارکت در ساخت مشورت نمایید.

صلاحیت مراجع قضایی در رسیدگی به جرائم منافی عفت

آیا برای تنظیم قرارداد مشارک در ساخت نیز کد رهگیری باید اخذ شود؟
پاسخ: اخذ کد رهگیری مخصوص آن دسته از معاملاتی است که در سامانه ثبت معاملات کشور پیش‌بینی شده و فرم‌های مخصوصی برای آنها به صورت یکسان و یکپارچه قرار داده شده است مانند مبایعه‌نامه، سرقفلی و غیره. اما برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هیچگونه فرم رسمی وجود ندارد و لذا اخذ کد رهگیری از طریق دفاتر مشاورین املاک برای قرارداد مشارکت در ساخت امکان‌پذیر نمی‌باشد. اما بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شود و طرفین آن یعنی سازنده و مالک پس از مطالعه زیر آن را امضا و اثرانگشت می‌نمانید.

اگر ملکی دارای چند مالک باشد و برخی از آنها راضی به مشارکت در ساخت نباشند آیا راهی برای اجبار آنها برای تجدید ساخت بنا و احداث ساختمان جدید در قالب قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد یا خیر؟

پاسخ: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال ۱۳۳۵ طی تشریفاتی یا مجوز مرجع قضایی امکان اجبار مالکین ناراضی وجود دارد. مانند زمانی که ساختمان در حال فرو ریختن باشد یا به واسطه قدمت بیم ریختن آوار روی ساکنین یا عابرین با تأیید کارشناس رسمی دادگستری برود که با صلاحدید دادگاه رأی به تجدید بنا صادر می‌شود.

مسئولیت پرداخت خسارت دیرکرد پرداخت وام متعلق به پروژه مشارکت در ساخت برعهده کیست؟

پاسخ: برای اخذ وام ساخت که معروف به قرارداد مشارکت مدنی است، مالک یا سازنده طی توافق کتبی مبادرت به دریافت وام ساخت می‌کنند که طی آن تمام یا قسمتی از اصل ملک موضوع قرارداد به رهن بانک وام دهنده رفته و اگر اصل وام و خسارات دیرکرد پرداخت نشود، بانک از طریق دفتر اجرایی ثبت می‌تواند اقدام به مزایده ملک نماید. و چون معمولاً مالک در هنگام اخذ وام، قراردادها را امضا می‌کند لذا نمی‌تواند مدعی شود که علت عدم پرداخت اصل وام ناشی از عملکرد سازنده است و وی عملاً ریالی از وام را دریافت نکرده. اما چنانچه به هر دلیلی بانک تمام یا قسمتی از ملک را به واسطه مزایده به فروش رساند مالک می‌تواند با اثبات اینکه وام در اختیار سازنده قرار گرفته و متعهد به مصرف آن در پروژه گردیده، نهایتاً خسارت‌های وارد به خود را از او مطالبه کند.

پیشنهاد ویژه کیانداد : برنامه واگذاری حق بهره‌ برداری از زمین به صورت اجاره ارزان قیمت ۹۹ ساله
روند رسیدگی در دعاوی کیفری چگونه است؟

برای ضمانت انجام تعهداتی که سازنده در طی قرارداد به مالک می‌دهد، چگونه از او تضمین مناسب دریافت کنیم؟

پاسخ: در قراردادهای مختلف شیوه‌های متفاوتی اجرا می‌شود. در برخی از قراردادها از سازنده چک شخصی اخذ می‌شود تحت عنوان چک تضمین یا حسن انجام تعهد که لازم است شرایط به اجرا گذاشتن آن در موارد تخلف در قرارداد به صراحت بیان شود. و در برخی قراردادها از ضمانت‌نامه‌های بانکی استفاده می‌شود که یکی از معتبرترین تضمین‌های قراردادی به حساب می‌آید و گاهی نیز سازنده بایستی ملکی را که سند آن به نام او است را تا پایان مدت قرارداد و تحویل صحیح واحدها در رهن مالک ببرد و پس از تحویل و رضایت کامل مالک، فک رهن می‌شود و اما در بیشتر موارد مبلغی را به صورت روزشمار (شناور) و یا مقطوع به عنوان وجه‌ التزام تعیین می‌کنند.

نحوه مشارکت با املاک ورثه‌ای چگونه است؟
پاسخ: اگر مالک اصلی ملک فوت شده و قصد مشارکت با ورثه را دارید حتماً باید تمام ورثه ذیل قرارداد را امضا کنند و ضمناً از قبل باید گواهی انحصار وراثت و گواهی تسویه پرداخت مالیات بر ارث را ارائه کرده و ضمیمه قرارداد شود تا معلوم شود ورثه حین‌الفوت چه کسانی هستند و بدهی مالیاتی ملک پرداخت شده است.

مخاطب گرامی در صورتی که در زمینه قراردادهای ملکی با مشکل حقوقی مواجه شدید هرگونه سوالی داشته باشید می‌توانید به صورت مستقیم با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی کیانداد و یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.

اهمیت مشخص شدن مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

در این جا در خصوص اهمیت مشخص شدن مدت در قرارداد مشارکت در ساخت را طبق نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

مشخص شدن مدت قرارداد مشارکت در ساخت به چگونه است؟
به گفته وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد، هیچ قراردادی نباید بدون تاریخ تنظیم و بدون تعیین مدت انجام تعهد مندرج در آن باشد. عدم تعیین مدت در برخی از قراردادها تا آنجا اهمیت دارد که قانون مدنی، حکم به باطل بودن آن داده است. مانند قرارداد اجاره‌ای که در آن مدت اجاره معین نشده باشد که با وجود رعایت سایر موارد و امضای قرارداد، توسط موجر و مستأجر فاقد اثر حقوقی می‌باشد و مستأجر مالک منافع محل استیجاری نمی‌شود.

دلایل اهمیت مدت قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت نیز از جمله قراردادهایی است که تعیین مدت و مهلت اجرای پروژه در آن دارای اهمیت بسیار بالایی است. موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد به انجام کاری است که در موضوع قرارداد به آن اشاره شده است و سازنده مکلف است کلیه تعهدات خود را در طی مدت زمان تعیین شده در قرارداد به اجرا در آورد.

لزوماً تاریخ تنظیم قرارداد مشارکت، تاریخ شروع انجام تعهدات سازنده نخواهد بود. زیرا ممکن است شروع قرارداد از مدتی بعد از تاریخ تنظیم آن تعیین شده باشد. متأسفانه در برخی از قراردادها این گونه قید می‌شود که تاریخ شروع این قرارداد از زمان صدور پروانه ساخت است. حال اینکه صدور پروانه ساخت چند ماه یا چند سال به طول بیانجامد نامشخص می‌باشد و اما خوشبختانه در برخی از قرارداد از ابتدا یک مهلت پیش فرضی را برای شروع قرارداد تعیین می‌کنند. برای مثال قید می‌شود: (طبق توافق طرفین ۶ ماه مهلت اخذ پروانه ساخت پروژه تعیین گردید که پس از آن سازنده متعهد است که ظرف ۱۲ ماه شمسی پروژه را صحیح و سالم و قابل استفاده تحویل مالک یا طرف اول بدهد). در غیر این صورت می‌توان از سازنده مطالبه ضرر و زیان نمود.

افرادی که درتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای تجربه و به اصطلاح حرفه‌ای هستند هیچگاه تمام تعهدات اجرای قرارداد را در قالب یک مدت زمان کلی و واحد قرار نمی‌دهند زیرا حتی اگر یک روز به پایان مدت قرارداد باقیمانده باشد و سازنده اقدامی در جهت احداث بنا نکرده باشد، امکان اقامه دعوا علیه او در مراجع قضایی فراهم نیست.

قرارداد مشارکت در ساخت

مدت زمان مراحل ساخت را در قرارداد ذکر کنید:
توصیه می‌شود که در قسمت مربوط به مدت قرارداد ضمن تعیین مدت کلی قرارداد برنامه زمان‌بندی مجزایی را نیز برای کلیه مراحل ساخت و ساز تعیین نمایید به نحوی که اگر سازنده در هر یک مراحل نتوانست تعهداتش را انجام دهد، مالک بتواند اقدام به فسخ قرارداد و یا مبادرت به مطالبه خسارت روزانه بابت تأخیر در انجام تعهدات که از سوی سازنده رخ داده نماید.

اما اگر سازنده نتواند به هر دلیلی طبق برنامه زمان‌بندی به تعهداتش عمل کند چه سرنوشتی در انتظار او یا قرارداد است، به نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی آن برمی‌گردد. در برخی از قراردادها صرفاً اشاره به خسارت روزشمار می‌شود و در برخی از قراردادها به حق فسخ برای مالک اشاره می‌گردد و در برخی نیز به هر دو آنها اشاره می‌شود.

در نمونه قراردادهای چاپی مشارکت در ساخت از روش تعیین یک مدت کلی و واحد استفاده شده و برنامه زمان‌بندی برای مراحل ساخت پیش‌بینی شده است که اقدامی اشتباه و برای مالک مخاطره‌آمیز است که باید اصلاح شود.

در صورت بروز هر گونه اختلاف در امور ملکی می‌توانید از مشاوره و وکالت توسط وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد تماس برقرار کنید و یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.
http://kiandad.com/%d8%a7%d9%87%d9%85%db%8c%d8%aa-%d9%85%d8%b4%d8%ae%d8%b5-%d8%b4%d8%af%d9%86-%d9%85%d8%af%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1/

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را طبق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که از نام آن پیدا است، عبارت است از ساخت و احداث بنا با مشخصات مورد توافق طرفین طبق نقشه‌های معماری و پروانه ساخت صادره از سوی شهرداری منطقه بر روی عرصه یعنی زمینی که از سوی طرف اول به عنوان سرمایه و آورده ارائه می‌شود.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز چگونه است؟

یکی از مواد اصلی و کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، همین ماده دو یعنی موضوع قرارداد است. گاهی اوقات موضوع قرارداد ممکن است احداث یک بنای تجاری یا اداری یا مسکونی و غیره باشد و گاهی ترکیبی از آنها برای مثال:

موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه‌گذاری در جهت احداث ساختمان در پنج طبقه و ۱۰ واحد و… و همچنین دو واحد تجاری در طبقه همکف طبق مقررات و ضوابط شهرداری و…


اهمیت موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
اهمیت موضوع قرارداد از آن جهت است که، سازنده مکلف و متعهد است تا در مدت تعیین شده در قرارداد، موضوع تعیین شده در ماده دو را برابر نقشه‌های معماری و پروانه ساختمان صادره از شهرداری که قبل از قرارداد توسط مالک اخذ شده یا پس از تنظیم قرارداد توسط سازنده اخذ می‌شود، پیاده‌سازی و اجرا نماید.

مالک و سازنده در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت باید با توجه به تجربه، و ضوابط و مقررات شهرسازی و محدودیت‌های احتمالی، نسبت به نوشتن و تنظیم دقیق موضوع قرارداد اقدام کنند و الا اگر سازنده صرفاً بخواهد فقط قرارداد را به امضا برساند و تمام تلاشش گرفتن آن پروژه باشد و صرفاً منافع خود را مدنظر قرار دهد به احتمال قوی اجرای کامل موضوع قرارداد با مانع مواجه خواهد شد.

بنابراین باید کلیه حالت‌ها و فرض‌های مختلفی که ممکن است در جریان اجرای موضوع قرارداد پیش بیاید در قرارداد پیش‌بینی شود. در غیر این صورت سازنده باید اقدام به پرداخت خسارت عدم انجام تعهد به مالک نماید.

برای مثال می‌توان شرط نمود که اگر به هر دلیلی به واسطه تصمیمات مراجع قانونی و دولت، میزان تراکم پروژه موضوع قرارداد، کاهش و یا افزایش پیدا کند، تعهدات طرفین نیز براساس این تغییرات، تغییر خواهد نمود. مثلاً ممکن است با توجه به تجربه سازنده در یک منطقه از یک شهر تراکم مسکونی ۵ طبقه باشد. از همین رو در یک قرارداد مشارکت در ساخت که جدیداً تنظیم می‌شود، سازنده تعهد به احداث ۵ طبقه آپارتمان مسکونی در ملک طرف اول می‌نماید.

پس از امضای قرارداد طبق تصمیم اخیر مراجع قانونی اجازه تراکم بیشتر از ۴ واحد داده نمی‌شود و از طرفی مالک یا طرف اول قرارداد، سه دانگ از ملک را به نام سازنده انتقال داده است و از سویی سازنده نمی‌تواند بیش از ۴ واحد مسکونی احداث کند در این وضعیت، چه باید کرد و حق با کیست؟ چه کسی باید از عهده مسئولیت و جبران خسارت برآید؟

معمولاً در این اوضاع و احوال باید تن به تصمیم دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا داد چون قرارداد در این خصوص از قبل پیش‌بینی‌های لازم را انجام نداده است و رأی دادگاه نیز ممکن است به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر باشد.

بنابراین با توجه به آنچه که گفته شد، ضروری است که برای جلوگیری از اتفاقات و بروز اختلافات در آینده، موضوع قرارداد به طور روشن و واضح تنظیم شود تا هم تکلیف ادامه تعهدات و اجرای موضوع قرارداد مشخص باشد و هم باعث توقف اجرای قرارداد نشود.

شرایط نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
در هنگام نوشتن موضوع قرارداد از به کار بردن الفاظ و جملات نامفهوم جداً خودداری کنید. به جای اینکه تلاش کنید از اصطلاحات فنی و حقوقی بهره ببرید بدون آنکه معنا و مفهوم آن را برای طرفین روشن باشد، سعی شود با الفاظ قابل فهم برای همه افراد، منظور و مقصود خود در قسمت موضوع قرارداد بیان کنید.

اگر پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد اشاره شود و از طرفین قرارداد بخواهید که روی کپی آن امضا و اثرانگشت نمایند تا در زمان بروز اختلاف از خود رفع مسئولیت نکنند. و سازندگان حتماً قبل از امضای قرارداد مفاد پروانه ساخت را به دقت مطالعه کند و یا از مهندسین و کارشناسان خبره و وکیل ملکی مشاوره دریافت کند. و در قرارداد قید شود که تعهدات سازنده فقط طبق پروانه ساخت شماره ……….. تاریخ ………… صادره از شهرداری ………… است و لاغیر.

در این حالت اگر بعداً مالک مدعی شود که فلان طبقه باید تبدیل به تجاری شود یا در طبقه همکف قسمتی جزء مساحت تجاری است و جزء پارکینگ یا مشاعات نمی‌باشد و امثالهم، قابل پذیرش نیست حتی اگر ادعای او صحیح باشد و شهرداری در هنگام صدور پروانه اشتباه کرده باشد، مسئولیت تبدیل مسکونی و به تجاری و هزینه‌های اضافی برعهده مالک است مشروط بر اینکه در قرارداد به صراحت قید و شرط شود.

اما چنانچه پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت حاضر نبوده و یا صادر نشده باشد و در دست صدور است، باید در قسمت موضوع قرارداد اشاره شود که: (احداث فلان بنا با فلان مشخصات و براساس پروانه در حال صدور از شهرداری ………… و نقشه‌های منضم به آن که بعداً به امضای طرفین قرارداد خواهد رسید و از اوصاف و کم و کیف آن اطلاع کامل دارند).

بهتر است قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، با وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد مشاوره کنید و یا اگر در مورد موضوعات ملکی با مشکل مواجه شدید با وکیل ملکی ارتباط برقرار کنید.
http://kiandad.com/%d9%85%d9%88%d8%b6%d9%88%d8%b9-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d8%b3%d8%a7%d8%ae%d8%aa-%d9%88-%d8%b3%d8%a7%d8%b2/

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده
در این مقاله به بحث درباره ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده را مطابق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

در قرارداد مشارکت در ساخت تعهد اصلی و مهم مالک در اختیار قرار دادن ملک و مهمترین تعهد شریک یا سازنده انجام موضوع قرارداد است. اما برای مالک همواره این تردید و دودلی وجود دارد که ممکن است شریک دوم (سازنده) انجام موضوع قرارداد است. اما برای مالک همواره این تردید و دودلی وجود دارد که ممکن است شریک دوم (سازنده) نخواهد و یا به هر دلیلی نتواند به تعهدات خود مطابق قرارداد عمل کند و به عبارتی تأخیر در انجام تعهد داشته باشد یا چه بسا ممکن است با وجود اتمام قرارداد به واسطه نقایص و ایرادات امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد.

بنابراین چه تضمینی برای مالک وجود دارد تا بتواند خسارت‌های خود را از سازنده دریافت کند؟ راحت‌ترین و قانونی‌ترین پاسخ، در مورد ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده مراجعه به دادگاه و طرح دعوا و سپس طی تشریفات مطالبه خسارت از سازنده است اما این راه منوط به صرف وقت و تحمل هزینه دادرسی و احیاناً پرداخت سایر هزینه‌های جانبی دیگر خواهد بود.

تنظیم انواع قرارداد حقوقی ملکی

لذا پیش‌بینی و درج شرط جبران خسارت از طریق تعیین تضمین و ضمانت اجرای مناسب می‌باشد زیرا در این صورت مالک هزینه‌ای بابت دریافت خسارات وارده به خود متحمل نمی‌شود و سازنده اگر ادعایی دارد باید از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوا علیه مالک نماید.

از جمله مهمترین تضمین‌های قراردادی می‌توان به ضمانت‌نامه‌های بانکی و چک‌های شخصی و سایر انواع چک‌های مورد استفاده در سیستم بانکی، و وثیقه ملکی اشاره نمود که می‌توان با قید شرط در قرارداد سازنده را مکلف به تسلیم و ارائه یکی از آنها به عنوان تضمین انجام تعهداتش نمود تا چنانچه نتواند به بخشی یا تمام تعهداتش عمل نماید، مالک بتواند از محل به اجرا گذاردن آنها طی تشریفات مربوطه نسبت به دریافت خسارتش مبادرت کند.

خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ضمانت‌های اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده باید تعهداتی را که در قالب قرارداد مشارکت و به صورت شرط ذکر شده در طی مدتی که در قرارداد تعیین شده اجرا و به پایان برساند و واحدها را طی صورتجلسه رسمی تحویل مالک بدهد و تأییدیه مالک را نسبت به تحویل به موقع واحدها و رضایت کامل وی را نسبت به عملکرد خود اخذ نماید. اگر سازنده و یا مالک هر یک بیش از یک نفر باشند، صورتجلسه باید به تأیید و امضای کلیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

گاهی سازنده به دلایلی نمی‌تواند به تعهدی که به مالک در قرارداد مشارکت در ساخت داده است عمل کند که به این عمل اصطلاحاً عدم انجام تعهد یا خلف وعده گفته می‌شود اما گاهی نیز با وجودی که سازنده به همه تعهداتش عمل کرده است، ولی مالک از عملکرد او به واسطه تأخیر در انجام تعهد و تأخیر در تحویل دادن واحدها رضایتی ندارد زیرا معتقد است که این تأخیر باعث شده هزینه اضافی را بابت اجاره‌بهای محلی که موقتاً اجاره کرده بپردازد یا باعث شده برخی اتفاقات دیگر برای او و خانواده‌اش رقم خورده که ریشه و علت اصلی آن تأخیر سازنده در انجام تعهداتش است و لذا از این جهت ادعای ورود خسارت داشته و تقاضای جبران زیان وارده را به نحو مقتضی از سوی سازنده دارد.

برای مطالبه خسارت صرف‌نظر از وقوع و اثبات ورود آن به مالک، باید دید که آیا چنین ادعایی در قرارداد مشارکت در ساخت پذیرفتنی است یا خیر و اینکه مالک چگونه و چه زمانی می‌تواند چنین ادعایی را علیه سازنده مطرح نماید؟ در پاسخ به این مسئله اشاره می‌شود که در هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان از قبل شروطی را بابت تأخیر و یا عدم انجام تعهد پیش‌بینی نموده خسارت و نحوه جبران آن را درج نمایید.

اولاً باید شرط خسارت بابت تأخیر در انجام تعهد در قرارداد قید شده و میزان خسارت درج شود.

ثانیاً اینکه مدت انجام تعهد طبق آنچه که در قرارداد تعیین شده است به پایان رسیده باشد. در این صورت مالک می‌تواند با تنظیم دادخواست به خواسته مطالبه خسارت علیه سازنده مبادرت به طرح دعوای حقوقی نماید. اما اگر حتی یک روز هم به پایان مدت قرارداد مانده باشد، و یقین قطعی حاصل شود که سازنده نمی‌تواند به تعهدش در مدت باقیمانده عمل نماید، باز هم نمی‌توان در دادگاه علیه او اقامه دعوا کرد مگر اینکه مدت انجام تعهد طبق قرارداد به پایان رسیده باشد.

در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت علاوه‌بر تعیین زمان پایان قرارداد، یک برنامه زمان‌بندی نوشته می‌شود و برای هر مرحله به طور جداگانه خسارت تأخیر در انجام تعهد پیش‌بینی می‌شود که در این صورت مالک می‌تواند بدون انتظار پایان مدت اصلی قرارداد، از بابت تأخیر در انجام تعهد در هر مرحله از برنامه زمان‌بندی شده، علیه سازنده اقامه دعوای مطالبه خسارت نماید و با جمع شرایط قانونی و قراردادی، به طور قطع از طرف محاکم پذیرفته شده و سازنده محکوم به جبران خسارت وارده به مالک می‌گردد.

مخاطب گرامی در صورتی که در زمینه قراردادهای ملکی با مشکل حقوقی مواجه شدید هرگونه سوالی داشته باشید می‌توانید به صورت مستقیم با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی کیانداد و یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.
http://kiandad.com/%d8%b6%d9%85%d8%a7%d9%86%d8%aa%e2%80%8c%d9%87%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d8%ac%d8%b1%d8%a7%db%8c-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d8%b3%d8%a7%d8%ae/

تنظیم انواع قراردادها

در این مقاله به بحث درباره وکیل ملکی تنظیم انواع قراردادها میپردازیم و همانگونه که در مقاله قبلی یعنی اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک مطالعه کردید اینبار در خصوص وکیل ملکی انواع قراردادها صحبت میکنیم.

آموزش، بررسی، مشاوره و تنظیم انواع قراردادها
وب سایت کیانداد با هدف آموزش، بررسی، مشاوره و تنظیم آنلاین قراردادهای حقوقی با همکاری جمعی از بهترین وکلای متخصص دادگستری راه‌اندازی گردیده است. این وب سایت با ارائه انواع فایل‌های آموزشی-‌حقوقی با قابلیت دانلود رایگان برای اعضاء به صورت متن و مقاله قدمی هر چند کوچک و بی‌بدیل در جهت کمک به عموم افرادی برداشته است که در زمینه امور قراردادها به خصوص قراردادهای ملکی دارای مشکلات حقوقی و یا اختلاف هستند. قراردادهایی مانند مشارکت در ساخت، پیش فروش ساختمان، خرید و فروش، اجاره و سایر قراردادهای تجاری، صنعتی، ساخت، تولید و خدماتی.

تیم حرفه‌ای و تخصصی وکلای ما آماده مطالعه، مشاوره و پذیرش کلیه امور حقوقی در زمینه قراردادها و دعاوی قراردادی و ملکی توسط وکیل ملکی و وکیل قراردادها می‌باشد.


خدمات ما در مؤسسه حقوقی کیانداد در انواع دعاوی حقوقی در زمینه مسائل ملکی توسط وکلای تخصصی ملکی و قراردادها و مشاوره و تنظیم قراردادهای مختلف از جمله مشارکت در ساخت، سرقفلی، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه و سایر قراردادهای پیمانکاری دیگر است.

مشارکت در ساخت از کجا شروع شد؟
نیاز به مسکن از نیازهای طبیعی بشر بوده و در طول تاریخ برای رفع این نیاز دست به اقدامات گوناگون زده‌است. رفته‌رفته با رشد جمعیت و تقاضا برای تهیه مسکن و سرپناه و محدودیت امکانات شهری مانند زمین، موجب شد شهرها به جای رشد افقی به حالت عمودی گسترده شوند.

در چنین شرایطی ارزش زمین رو به افزایش گذاشت تا اینکه بسیاری از افراد توان خرید زمین را از دست دادند. در مقابل نیز به واسطه بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، مالکان زمین‌ها توان مالی لازم را برای ساخت و ساز نداشتند تا اینکه شیوه جدیدی از ساخت و ساز تحت عنوان مشارکت در ساخت بوجود آمد به این شکل که فردی ملک و زمین خود را به عنوان سرمایه در اختیار فرد دیگری که دارای فن و سرمایه بود ولی صاحب زمین نبود قرار می‌داد تا طی شرایط قراردادی و سهم مشخص بنا و ساختمانی را ایجاد نمایند.

بساز و بفروش‌ها تنظیم انواع قراردادها:
هم صاحب زمین بودند و هم صاحب سرمایه و فن که صفر تا صد احداث و ایجاد ساختمان را انجام می‌دادند اما با گران شدن قیمت زمین و مصالح از نظر اقتصادی دیگر در شرایط فعلی چنین اقدامی توجیه اقتصادی ندارد. لذا امروزه با کنار رفتن بساز و بفروش‌ها افراد جدیدی با عنوان (سازنده‌ها) ظهور نمودند که با سرمایه‌گذاری و شراکت با مالک اقدام به ساخت و ساز می‌کنند.

به واسطه جدید و نو بودن این مدل از شراکت در امر ساخت و ساز، هنوز نمونه و تیپ مشخصی برای این نوع از قراردادهای ساختمانی ایجاد نشده و هیچ مسئول و متولی قانونی خاصی ندارد و معمولاً طرفین شخصاً اقدام به تنظیم انواع قراردادها می‌نمایند و بعضاً نیز نمونه‌هایی در دفاتر مشاورین املاک دیده می‌شود که صرفاً در یک برگه A3 تهیه شده و براساس مفاد آن اقدام به تنظیم انواع قراردادها می‌نماید که اقدامی صددرصد اشتباه و البته برای مالک و سرمایه‌گذار خطرناک است زیرا به عقیده ما هیچ قرارداد مشارکتی شبیه قرارداد مشارکت دیگر نیست و شاید به همین دلیل است که هنوز مانند مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه، قرارداد متحدالشکلی برای آن پیش‌بینی نگردیده است.

یکی از مهمترین دعاوی ملکی در شهرهای بزرگ دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت است. که حجم زیادی از پرونده‌های متشکله در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است.

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم انواع قراردادها یا عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به انجام کاری یا انتقال مالی شوند. در قانون مدنی از واژه (عقد) استفاده شده ولی در عرف متعالمین از واژه (قرارداد) استفاده می‌کنند.

در قانون مدنی ایران به دو بخش تقسیم می‌شود:

عقد معین: عقودی که در قانون مدنی از آنها نامبرده شده و شرایط و ویژگی آنها تعریف گردیده است.

عقد نامعین: هیچ عنوان و نامی در قانون مدنی نداشته و همه چیز بستگی به توافق طرفین دارد.

تنظیم انواع قراردادها مشارکت جزء عقود نامعین است. و تاکنون هیچ قانونی درباره آن وضع نشده و تمام آنچه که تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت از آن یاد می‌شود بستگی به شرایط قراردادی بین مالک و شریک دارد.

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت:
عبارتست از قراردادی که طی آن یک شخص تحت عنوان مالک زمین با شخص دیگری با عنوان سرمایه‌گذار (سازنده) قرارداد منعقد می‌کند تا براساس شرایط قراردادی و سهم‌الشرکه مشخص و در طول برنامه زمان‌بندی، ساختمانی را ایجاد و احداث کنند و سپس اقدام به اخذ پایان‌کار و صورت‌ مجلس تفکیکی و پس از آن اخذ سند رسمی مجزا برای هر آپارتمان شود.

قرارداد مشارکت یک قرارداد عهدی و تملیکی است. هر دو طرف یعنی مالک و شریک نسبت به یکدیگر متعهد به انجام اموری می‌باشند مثلاً تعهد مالک، تخلیه ملک و تحویل آن به شریک در مدت زمان حدوداً یک ماه از زمان انعقاد قرارداد است. و در مقابل تعهد شریک این است که ملک را براساس شرایط قرارداد و برنامه زمان‌بندی اجرا و به اتمام رساند که معمولاً در بدو تنظیم انواع قراردادها مشارکت بخشی از ملک به نام شریک انتقال داده می‌شود یا پس از پیشرفت فیزیکی معینی، تملیک و تملک صورت می‌گیرد.

اگر در تنظیم انواع قراردادها مشارکت در ساخت به مشکل حقوقی برخورده‌اید می‌توانید از مؤسسه حقوقی کیانداد راهنمایی و مشاوره بگیرید و یا برای تنظیم انواع قراردادهای ملکی و انجام وکالت در زمینه امور مربوط به ملک با ما تماس حاصل فرمایید.

شما مخاطبان عزیز قبل از هر گونه اقدام حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک و انجام دادن معاملات با موسسه حقوقی کیانداد مشاوره نمایید.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.

شماره تماس ارتباط مستقیم با وکیل ملکی ۰۹۱۲۸۴۰۰۹۲۱

و یا برای گرفتن وقت مشاوره حضوری با وکیل ملکی با شماره تلفن ۰۲۱۲۲۹۰۴۸۷۳ تماس گرفته.

طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

در این مقاله به موضوع طرفین قرارداد خرید و فروش ملک و معامله میپردازیم و همانگونه که در مقاله قبلی یعنی اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک مطالعه کردید اینبار در خصوص طرفین قرارداد صحبت میکنیم .

طرفین قرارداد چه کسانی هستند؟

اشخاصی که مشخصات و نامشان در مبایعه‌ نامه به عنوان خریدار و فروشنده نوشته شده به آنها طرفین قرارداد خرید و فروش ملک یا متبایعین می گویند بطوریکه فروشنده یا خریدار امکان دارد یک و یا چندین شریک باشند که در آپارتمان به صورت شراکت و بدون اینکه تعیین کردن سهم شریک هستند و یا حتی سهم مشخصی دارند مثل سه دانگ از شش دانگ کل ملک

.

اقدامات قبل از خرید و فروش ملک
از نظر وکیل ملکی موسسه حقوقی کیانداد در زمان خرید و فروش آپارتمان و ملک پیش از تنظیم مبایعه‌نامه در آغاز طرفین قرارداد خرید و فروش ملک چه به عنوان یکی از طرفین معامله و چه به عنوان مشاور ملک باید تمام سندها و مدارک شناسایی طرفین را به طور دقیق از روی اصل مدارک بررسی نمایید و هیچ وقت بررسی را از روی کپی کارت ملی و یا شناسنامه و یا کارت پایان خدمت و نظایر آن انجام ندهید حتی اگر کپی برابر اصل هم سندیت کامل را ندارد.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

چه زمانی باید از تنظیم سند خودداری کرد
در نظر داشته باشید در موارد مشکوک از تنظیم کردن سریع قرارداد خودداری نمایید بخاطر تبعات قانونی تقلبی بودن اسناد و مدارک و ضرر ناشی از آن مشکلات زیادی را برایتان در بردارد حتی در صورتی که سوء نیتی نداشته باشید.

به طور مثال امکان دارد تحت عنوان خرید مال غیر مورد تعقیب کیفری از طرف مراجع قضایی قرار بگیرید. همراه با بررسی مدارک، اطلاع عرفی و ظاهری از وضعیت شخصی و مزاجی فروشنده و خریدار مهم است بدین معنی که از نظر عقلی دچار مشکل نبوده و ممنوع‌المعامله نباشد مثل تاجران ورشکسته، یا داراییشان به صورت مصادره ای یا مزایده ای نبوده باشد چون در صورت ثابت کردن هر کدام از حالت ها در هنگام انجام معامله، قرارداد را به حالت باطل و یا فسخ کردن قرار می دهد.

بنا به توصیه وکلای با تجربه موسسه حقوقی کیانداد طرفین قرارداد خرید و فروش ملک بعد از مطمئن شدن از اصل بودن و مطابقت اسناد و مدارک هویتی طرفین قرارداد، بررسی نمایید که شخصی که مبایعه‌نامه را امضا می کند بعنوان مالک اصلی یا خریدار اصلی آپارتمان هست یا نماینده و قائم‌مقام قانونی مثل وکیل، قیوم، وصی، ولی و … که در این صورت اصل مدارک قائم‌مقام مثل وکالت‌نامه، ولی صغیر یا دیوانه، شناسنامه، وصیت‌نامه، قیم‌نامه، معرفی‌نامه نمایندگی، رؤیت و کپی برابر اصل هم به امضای طرفین رسیده و ضمیمه قرارداد گردد.

توصیه می شود در هر سند که طرف مقابل یا دو طرف قرارداد امضا می کنند اثر انگشت هم زیر امضا درج شود تا از اشکالات احتمالی و ادعای تقلبی بودن امضا در امان باشید.

همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک

وقتی که خریدار یا فروشنده بیش از یک نفر باشند
در صورتی که فروشنده یا خریدار یک نفر نباشد صرف‌نظر از مقدار سهام شراکت آنها در مالکیت آپارتمان یا ملک، باید شخصاً یا توسط قائم‌مقام قانونی ذیل قرارداد را امضا و اثر انگشت کند و چنانچه یکی از طرفین قرارداد خرید و فروش آن را امضا نکنند بدون کسب اجازه دادگاه معامله انجام نمی شود به این دلیل که در غیر این صورت به عنوان فروش و خرید مال غیر تحت تعقیب قانونی خواهید بود بعنوان مثال معامله نسبت به ملکی که تعلق به وراث دارد و یکی از وراث در زندان یا بیمارستان باشد. بجر در مواقعی که شخص غایب به یکی از وراث و یا شخص دیگری حق وکالت بدهد.
متأسفانه دیده شده برخی از مشاورین املاک با وجود عدم حضور یکی از ورثه یا شرکا اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه می‌کنند و به واسطه عدم امضای آن فرد امکان سند رسمی تا مدت‌ها به تعویق می‌افتد و طرفین و شخص مشاور املاک با مشکل حقوقی و کیفری مواجه می‌گردند.

بعضی از مشاورین املاک با وجود عدم حضور یکی از وراث یا شرکا اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه می کنند و به خاطر نبودن امضای آن شخص ممکن است سند رسمی تا مدت ها به تأخیر بیافتد و طرفین خرید و فروش ملک و شخص مشاور املاک با مشکل حقوقی و کیفری روبرو می شود.

مشخصات فروشنده
بنا به توصیه وکلای مجرب موسسه حقوقی کیانداد در قسمت مشخصات فروشنده باید اطلاعات کامل فروشنده یا فروشندگان نوشته شود مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور، کد ملی، تلفن ثابت و همراه، آدرس دقیق.

نکته مهم: در صورتی که به جای خریدار یا فروشنده، وکیل یا قائم‌مقام او حاضر باشد باز هم مشخصات شخص اصلی به سود او خرید و فروش صورت می گیرد نوشته شود اما باز هم متاسفانه دیده شده در مبایعه‌نامه‌هایی که پرینتی هستند مشخصات وکیل یا قیم در بخش خریدار یا فروشنده وارد می گردد که این کار اشتباه بزرگی به حساب آمده و نوعی کلاهبرداری شمرده می شود.

بنابراین اگر قرار باشد آپارتمان یا ملک برای یک کودک یا یک شخصی تنظیم شود در این صورت مشخصات کودک یا فرد باید در ماده ۱ قرارداد وارد گردد و در بخش توضیحات به شماره و تاریخ و مشخصات وکیل و وکالت‌نامه یا ولی و شناسنامه او یا قیم و قیم‌نامه وی اشاره شود.

مشخصات خریدار یا خریداران
اطلاعات خریدار یا خریداران به طور دقیق و براساس اسناد سجلی یعنی شناسنامه و کارت ملی و مثل اطلاعات فروشنده نوشته شود.

هنگام نوشتن آدرس دقت داشته باشید نشانی فروشنده نباید همان نشانی محل وقوع ملک یا آپارتمان باشد مگر در حال حاضر، آدرس دیگری جز آن آدرس نداشته باشد چون اگر آپارتمان همزمان با تنظیم مبایعه‌نامه به خریدار تحویل داده شود و دیگر امور اداری نیاز به گذشت زمان داشته باشد و فروشنده به هر دلیلی به تعهد خود عمل نکند نشانی دیگری از او در دست نیست بنابراین می توان آدرس محل کار را به عنوان نشانی نوشته شود. در هنگام نوشتن آدرس توجه کاملی به کوچه، پلاک، طبقه، واحد، شرقی، غربی، جنوبی شود.

معامله با اشخاص حقوقی
برخی مواقع یکی از دو طرف معامله یا هر دو آنها امکان دارد جزء افراد حقوقی باشند. منظور از افراد حقوقی یعنی شرکت ها و مؤسسات تجاری و غیر تجاری که مطابق تشریفات قانون تجارت در اداره ثبت شرکت ها به ثبت رسید باشد در این موقع باید:

چه زمانی دو طرف معامله جزء افراد حقوقی محسوب می شوند
اولاً: باید معامله با نام شرکت یا موسسه تنظیم شده و مشخصات شرکت از روی اساسنامه و رؤیت آخرین آگهی تغییرات شرکت چاپ شود و در روزنامه رسمی کشور در متن مبایعه‌نامه و در بخش فروشنده یا خریدار درج شود. ولی تنظیم و امضای قرارداد باید از طریق فرد یا افراد صاحب امضای شرکت که در اساسنامه از آنها اسم برده شده انجام شود و آن هم طبق معرفی‌نامه‌ای که از طرف مدیرعامل شرکت تنظیم و ضمیمه قرارداد گردد.

نحوه معامله با وراث
هر گاه فروشندگان وراث مالک اصلی ملک باشند در مرحله اول باید اقدام به گرفتن گواهی حصر وراثت و بعد مالیات بر ارث کنند چون در گواهی حصر وراثت صادر شده از شورای حل اختلاف محل فوت مشخصات وراث موقع فوت ملک قبلی و همچنین مقدار سهم وراث در آن نوشته شده است.

ثانیاً: باید در گواهی مالیات بر ارث اطلاعات ملک و آپارتمان متوفی که قرار است مورد معامله قرارگیرد اشاره شده والا امکان تنظیم مبایعه‌نامه وجود ندارد برای اینکه مالکیت ورثه نسبت به آن محرز نمی باشد.

برخی مواقع نام خانوادگی وراث یا برخی از آنها با متوفی تفاوت دارد به همین خاطر به بخش توضیحات شناسنامه هم دقت کنید و اصلاحات احتمالی را طبق آن در مبایعه‌نامه درج کنید.

نکته: معامله با اتباع غیرایرانی نسبت به اموال غیرمنقول مثل آپارتمان و زمین ممنوع است مگر در صورت توافق و معاهده دولت ایران با دولت خارجی.

نکته مهم: با اتباع غیرایرانی معامله نسبت به اموال غیرمنقول مانند آپارتمان و زمین امکان پذیر نیست بجز در مواقع توافق و معاهده دولت ایران با دولت خارجی.

انواع وکالت‌نامه
وکالت نامه سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اطلاعات موکل اعم از فروشنده یا خریدار و اطلاعات وکیل و همچنین اختیارات وکیل در آن نوشته می شود. وکالت نامه امکان دارد عادی و یا بلاعزل بوده باشد. در صورت بلاعزل بودن برکناری وکیل امکان پذیر است اما نه به این معنا که موکل خودش نتواند معامله را انجام بدهد.

وکالت‌نامه چیست؟
به طور دقیق تر اینکه امکان دارد شخصی با ارائه اصل وکالت‌نامه معامله‌ای را انجام دهد ولی امکان دارد قبلاً این آپارتمان یا ملک بی اطلاع وکیل توسط خود موکل (مالک) به شخص دیگر فروخته یا رهن داده شده، به همین خاطر باید از این اقدامات احتمالی هم به روشی کسب اطلاع کنید.

همین طور قابل به ذکر هست که وکالت یک عقد جایز به حساب می آید و با بروز عارضه هایی مثل ورشکستگی، فراموشی، جنون، مرگ و … در وکیل و یا موکل، وکالت را هر چند که بلاعزل باشد بی اعتبار می کند.

سفارش می شود حتی المقدور با وکالت‌نامه معامله نشود به خصوص به طور تفویض وکالت برای اینکه با فوت موکل (مالک) و باطل شدن وکالت‌نامه، وراث او امکان دارد مدعی مالکیت آپارتمان یا ملک شود. مگر در هنگام ناچاری به همین خاطر حتماً در کنار گرفتن وکالت‌نامه از فروشنده، یک مبایعه‌نامه هم میان طرفین تنظیم گردد.

در معامله به وسیله وکالت‌نامه به موارد ذیل دقت کنید:
۱- از زنده بودن موکل و وکیل قبلی با اطلاع باشید.

۲- گرفتن گواهی اعتبار وکالت از نخستین دفترخانه تنظیم کننده

۳- مشاهده و بررسی دقیق وکالت‌نامه اصلی و اولی

۴-حدود اختیار وکیل مثل اینکه آیا وکالت‌نامه کاری و اداری هست یا در رابطه به نفس معامله است بدین معنی که امکان خرید و فروش در آن ذکر شده یا خیر.

۵-آیا وکیل اختیار گرفتن وجه، اعم از ثمن، ماالاجاره، قرض الحسنه و … را دارد یا خیر. برخی اوقات در بنگاه های معاملات ملکی بی توجه به حد اختیارات وکیل معامله فروش و اجاره را تنظیم می نمایند و پس از آن با اعتراض مالک اصلی روبرو می شوند.

چه بسا دیده شده که وکیل فقط اجازه فروش یا اجاره را دارد ولی در وکالت‌نامه اختیار گرفتن ثمن یا مال الاجاره یا قرض الحسنه را به وکیل تسلیم می نمایند که این خود خلاف محض بوده و مسئولیت ایجاد می کند. در این مواقع از تنظیم مبایعه‌‌نامه یا اجاره‌نامه خودداری کنید تا وکالت‌‌نامه جدید با گرفتن ثمن معامله یا گرفتن قرض‌الحسنه یا مال‌الاجاره را ارائه دهد.

۶- آیا وکیل اختیار اسقاط خیارات قانونی را دارد؟

۷- وکالت کلی نباشد بدین صورت که در خصوص کل اموال منقول و غیرمنقول موکل.

گرفتن کد رهگیری در معاملات
در حال حاضر با گرفتن کد رهگیری می شود راحت تر معامله کرد و در صورتیکه قبلاً ملک مورد معامله قرارگرفته و به فرد دیگری انتقال داده شده دیگر امکان گرفتن کد رهگیری از طریق آژانس‌های ملکی وجود دارد ولی باز هم راه کلاهبرداری و فروش مال غیر کاملاً بسته نشده برای اینکه ممکن است آپارتمان قبلاً بدون کد رهگیری و با مبایعه‌نامه عادی به غیر انتقال داده شده و در مرتبه دوم با کد رهگیری انتقال شود به این صورت که فروشنده ملک را به دو نفر فروخته باشد.

صرف گرفتن کد رهگیری نمی شود صددرصد تضمین کننده خرید و فروش بی عیب یک ملک باشد بنابراین کسی که از نظر زمان، معامله او مقدم بوده، هر چند که کد رهگیری نگرفته از نظر حقوقی و از نظر دیدگاه محاکم بعنوان مالک شناخته می شود و نفر دو باید اقدام به طرح دعوای فروش مال غیر علیه مالک اصلی و مطالبه خسارت و ثمن پرداختی از او کند.

شما مخاطبان عزیز قبل از هر گونه اقدام حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک و انجام دادن معاملات با وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد مشاوره نمایید.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.

http://kiandad.com/%d8%b7%d8%b1%d9%81%db%8c%d9%86-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d8%ae%d8%b1%db%8c%d8%af-%d9%88-%d9%81%d8%b1%d9%88%d8%b4-%d9%85%d9%84%da%a9/

اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک

اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک در این مقاله قصد داریم درباره اقدامات قبل از انجام معامله ملک را مطابق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد توضیح دهیم با ما همراه باشید.

موضوع و مشخصات در مورد معامله ملک و املاک

از شرایط مهم اصلی و اساسی در معامله مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی در معامله ملک معلوم و معین بودن موضوع معامله هست بطوریکه موقع خرید و فروش آپارتمان و ملک طبق گفته وکلای ملکی و املاک ماهر موسسه حقوقی کیانداد حتما مشخصات دقیق و کامل ملک را بررسی و ملاحظه کنید و بعد سند مالکیت و دیگر مدرک های مالکیت را با موقعیت ملک تطبیق بدهید و آن را در مبایعه نامه وارد کنید.

مبایعه نامه چیست ؟

مراحل نوشتن مبایعه نامه برای انجام معامله ملک
مواردی که در انجام تنظیم سند رسمی و اقدامات قبل از انجام معامله ملک در مبایعه‌نامه باید نوشت عبارتند از پلاک ثبتی و مشخصات و نشانی محل ملک، نوع کاربری آن اعم از مسکونی و تجاری، صنعتی و غیره و در صورتی که مغازه هست باید در خصوص اینکه آیا سرقفلی آن هم در اختیار مالک است یا شخص ثالث توضیح داده شود روی سند مالکیت منگوله دار مشخصات ثبتی باید تنظیم شود و در صورتی داشتن توضیحات باید نوشته شود و در مورد اینکه همراه اعیان، عرصه هم منتقل می شود یا نه توضیحات لازم داده شود.

برای دانستن تفاوت مبایعه نامه و قولنامه کلیک کنید

مبایعه نامه نوشتن قبل از انجام معامله ملک

در معامله ملک هنگام تنظیم سند رسمی و نوشتن مبایعه نامه باید جهت جغرافیایی ملک که شامل شرقی یا غربی و یا شمالی و جنوبی بودن، شماره قطعه، مساحت که به متر مربع هست، نوع اسکلت که تشکیل شده از فلز، بتن یا فلز و بتن، سال ساخت و قید اینکه آیا دارای پارکینگ و انباری هست یا خیر و در صورت داشتن باید متراژ و شماره آن نیز از روی سند وارد قرارداد شود و همین طور درباره حقوق اشتراکی و اختصاصی مثل آب، برق، گاز و دیگر چیزها توضیحات کامل داده شود.

در این خصوص وکیل و متخصصان ملکی و املاک موسسه حقوقی کیانداد به مشاورین املاک و طرف های قرارداد سفارش می کنند که قبل از اقدام به معامله ملک و تنظیم قرارداد به صورت شخصی ملک را بازدید کنند و موقعیت ملک را بررسی کرده که ملک در طرح شهرداری و یا احداث پل و راه سازی و دیگر چیزها نباشد.

موارد قید شده در مبایعه نامه
و همچنین این موارد قبل از معامله ملک قید شود از جمله امکانات واحد ساختمانی که شامل تعداد اتاق ها، شماره واحد و طبقه، مشخصات فنی و معماری از قبیل تعداد طبقات و واحدها، مساحت کل زیر بنا و عرصه، نوع مصالحی که مصرف شده، سیستم گرمایش و سرمایشی وارد قرار شود. در صورت عدم تعیین واحد در یک مجموعه ساختمانی و مجتمع و عدم ذکر اوصاف بوجود آورنده خطر بطلان در مبایعه نامه می شود زیرا باید موضوع معامله از هر نظر تعیین و معلوم و معین بوده والا فاقد یکی از اوصاف اصلی درستی معاملات می شود.

اولاً: متخصصان و مشاوران ملکی در موسسه حقوقی کیانداد به مشاورین و خریداران املاک سفارش می کنند که قبل از امضا و تنظیم قرارداد معامله ملک بررسی های لازم صورت گیرد که آیا تمام توابع و ملحقات و منضمات و مشاعات ملک به صورت واضح در سند توضیح داده شده یا خیر. مثل آب، گاز، برق، تلفن، پارکینگ، انباری و … .

ثانیاً: به این نکته توجه شود که آپارتمان و ملکی را که قصد خرید دارید در وثیقه و یا رهن بانک و یا در توقیف توسط دستور مراجع قضایی نباشد. برای کسب این موضوع اول باید به صفحه آخر نقل و انتقالات سند مالکیت توجه داشته باشید به طور مثال اگر ملک یا آپارتمان وام داشته مقدار وامی که توسط آن در رهن است نوشته می شود و مشخصات بانک یا موسسه وام دهنده سال گرفتن وام هم در معامله ملک قید می شود.

نکات مهم در خصوص وام هنگام خرید خانه
قبل از انجام به اقدام حقوقی از مشاوره حقوقی تخصصی املاک استفاده کرده و اگر موقع خرید آپارتمان متوجه شدید که وام دارد می بایست در قرارداد معامله ملک شرط کنید که قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده باید به پرداخت وام و فک رهن اقدام کند و اگر لازم است با وام خریداری شود باز هم مقدار وام و سود پرداخت شده و باقی مانده در قرارداد روشن شود و طبق آن ثمن معامله می بایست رد و بدل گردد.

تنظیم سند رسمی قبل از انجام معامله ملک و املاک
توجه داشته باشید اگر ملکی وام داشته و در رهن باشد تنظیم سند رسمی تا زمان تسویه وام امکان ندارد، بعضی موقع به جای وام ممکن است ملک یا آپارتمان توسط بدهی ملک و یا آزادی موقت یک زندانی در بازداشت مراجع قضایی بوده یا توسط طرح دعوا از طرف شخص ثالث به ادعای مالکیت یا طلب قبلا توسط دادگاه به واسطه دستور موقت یا تامین خواسته توقیف شده مثل اینکه همسر فروشنده به علت به اجرا گذاشتن مهریه قبلا ملک را توقیف کرده در این شرایط انجام معامله ملک در مورد این ملک باطل است.

توجه کنید که در هنگام معامله ملک، ملک اشکال ثبتی و یا شهرداری به علت تغییر کاربری نداشته چون شامل جریمه می شود و گرفتن پایان کار برای انجام معامله وجود ندارد. همچنین می توان شرط فسخ قرارداد را بخاطر ضرر و خسارت تعیین کنید که اگر در مدت در نظر گرفته شده اشکال شهرداری و ثبت ملک از بین نرود با عنوان یک خریدار بتوانید قرارداد را فسخ کرده و از فروشنده خسارت بگیرید.

توصیه های مهم قبل از انجام معامله ملک
در پایان توجه کنید در بخش موضوع قرارداد کلمه ها و عبارت هایی که دارای معنا و مفهوم غیر دقیقی دارند و همچنین از کلمات غیر حقوقی دوری کنید به طور مثال نباید بنویسید موضوع قرارداد عبارتند از تحویل یک آپارتمان زیبا از ناحیه طرف اول به طرف دوم.

بخاطر اینکه کلمه زیبا یک کلمه همگانی است که از نظر افراد با هم تفاوت دارد و اشخاص از این کلمه برداشتی دارند به طور مثال آپارتمان از نظر فروشنده زیبا باشد ولی از نظر خریدار می تواند معمولی و زشت بوده ولی هنگامی که کار با مشکل روبرو می شود هر کدام سعی دارند از این کلمه ها در حد توان خود سواستفاده کنند، این کلمات به خاطر تفسیر و تعبیر متفاوت غیر قابل حل می شوند.

بنابراین به جای اینکه در هنگام تنظیم سند از این کلمات غیر ضروری استفاده شود به ذکر صحیح مشخصات آپارتمان و ملک از روی سند و با به کار بردن کلمات روشن و واضح استفاده شود.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.


http://kiandad.com/%d8%a7%d9%82%d8%af%d8%a7%d9%85%d8%a7%d8%aa%db%8c-%da%a9%d9%87-%d9%82%d8%a8%d9%84-%d8%a7%d8%b2-%d8%a7%d9%86%d8%ac%d8%a7%d9%85-%d9%85%d8%b9%d8%a7%d9%85%d9%84%d9%87-%d9%85%d9%84%da%a9-%d8%a8%d8%a7%db%8c/

همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک

همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک

ثمن معامله

یکی از مهمترین ارکان مبایعه‌نامه، موضوع (ثمن معامله) می‌باشد. ثمن به معنای مبلغ و مالی است که در مقابل و به عوض تحویل ملک، از سوی خریدار به فروشنده داده می‌شود


که معمولاً از وجه رایج کشور یعنی ریال استفاده می‌شود. به همین دلیل به عقد بیع یعنی قرارداد خرید و فروش اصطلاحاً عقد معوض گفته می‌شود. معمولاً ثمن معامله در چند مرحله به صورت نقدی یا طبق توافق طرفین در قالب یک یا چند فقره چک اعم از عادی، تضمین شده یا رمزدار پرداخت می‌شود.

در قسمت ثمن معامله یعنی ماده ۳ قرارداد باید ابتدا قیمت مقطوع و کل معامله هم به صورت ریالی و تومان و هم به حروفی و به عددی نوشته شود تا قرارداد از هر گونه ایراد و شبه‌ای در آینده در امان باشد.

اینکه ثمن معامله چگونه باید پرداخت شود، قانون خاصی وجود ندارد و بستگی به توافق طرفین و البته راهنمایی مشاور املاک دارد که برگرفته از عرف معاملات است. اما به طور کلی نباید ثمن و مبلغ قرارداد یکجا و یک دفعه به فروشنده تسلیم شود و الا ممکن است موجبات ضرر و زیان و خسارت خریدار فراهم شود.

توصیه مشاورین ما در موسسه حقوقی کیانداد این است که قسمتی از ثمن معامله را فی‌المجلس و همزمان با تنظیم سند با تاریخ دقیق هر پرداخت و نحوه پرداخت آن را اعم از نقد یا چکی را تعیین کنید بسته به اینکه همزمان با امضای مبایعه‌نامه ملک به تصرف خریدار درمی‌آید یا خیر. می‌تواند در پرداخت میزان مبلغ فی‌المجلس و ابتدای قرارداد تأثیر بگذارد. اما معمولاً تا زمانی که حداقل ۸۰ تا ۸۵ درصد کل ثمن معامله پرداخت نشده باشد نباید ملک یا آپارتمان در اختیار خریدار قرار بگیرد چون در غیر این صورت اگر خریدار در مهلت‌های تعیین شده نخواهد و یا نتواند باقی ثمن معامله را بپردازد امکان تخلیه آپارتمان وجود ندارد و اگر هم ممکن باشد نیاز به طرح دعوا در دادگاه دارد که بیش از شش ماه به طول می‌انجامد.

برای دریافت و پرداخت ثمن معامله حتی‌المقدور از وجوه نقد یا چک‌های تضمین‌ شده و بانکی استفاده نمایید.براساس توصیه وکلای موسسه حقوقی کیانداد استفاده از چک‌های شخصی به هیچ وجه توصیه نمی‌شود مگر در صورت اطمینان و یا تضمین و ضمانت آن در پشت چک توسط یک شخص معتبر و مورد وثوق طرفین قرارداد. چون اگر چک شخص مواجه با برگشت شود برای فروشنده خطراتی دارد از آن جمله اینکه طبق نظر اکثریت دادگاه‌ها امکان فسخ معامله به واسطه برگشت چک حتی با شرط آن در قرارداد وجود ندارد و صحیح نمی‌باشد. مثلاً نوشتن این عبارت در قراردادها باطل است و رویه دادگاه‌ها آن را نمی‌پذیرد: (اگر یکی از چک‌های موضوع این قرارداد برگشت بخورد قرارداد خود به خود باطل است).

این شرط صحیح نیست و در صورت برگشت چک، تأثیری در قرارداد نداشته و فروشنده صرفاً باید اقدام به طرح دعوای الزام به پرداخت وجه چک علیه خریدار ملک نماید. به جای متن فوق باید این گونه شرط شود: (در صورت بی‌محل بودن هر یک از چک‌های این قرارداد، فروشنده ظرف مدت ده روز از تاریخ برگشت هر یک از آنها اختیار فسخ معامله بعلاوه ضبط ثمن دریافتی قبلی را دارد).

به شرط اولی می‌گویند شرط فاسخ و به شرط دومی می‌گویند شرط فسخ. شرط فاسخ در سایر قسمت‌های قرارداد درست است فقط نسبت به چک مورد قبول اکثریت دادگاه‌ها نمی‌باشد چون معتقدند چک وسیله پرداخت است نه کسب اعتبار لذا تسلیم چک همانند تسلیم پول نقد است و تأثیری در معامله نمی‌گذارد.

نکته: در هنگام تنظیم ماده ۳ قرارداد حتماً دقت شود که واژه‌ها و کلمات مربوط به پرداخت چگونه نگارش و نوشته می‌شوند مثلاً نوشتن اینکه فلان مبلغ پرداخت گردید یا خواهد شد خیلی با هم فرق دارند. گاهی نوشتن این کلمات چه به عمد و چه به صورت سهوی بسیاری از خریداران و فروشندگان را با مشکلات حقوقی مواجه می‌کند که تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم به واسطه همین ریزه‌‌کاری‌ها دلیل بر این ادعا است. اگر بخشی از ثمن معامله نقداً پرداخت می‌شود، قید شود نقداً پرداخت شد نه اینکه پرداخت می‌گردد اگر به صورت چک است باید نوع چک و مشخصات کامل آن مانند بانک، شعبه، تاریخ، مبلغ و حتی صادرکننده آن را در قرارداد وارد کنید. حتماً فروشندگان دقت کنند چک دریافتی متعلق به شخص خریدار باشد و اکیداً توصیه می‌شود از قبول چک سایر اشخاص خودداری شود زیرا شاید حساب صاحب اصلی مسدود باشد یا فوت شده باشد یا چک برگشتی داشته، فراری باشد و غیره. اما در مواقع ناچاری که چک توسط شخصی غیر از خریدار داده می‌شود حتماً از خریدار بخواهید پشت چک را به عنوان ضامن امضا نماید و در قرارداد به این موضوع اشاره شود. اما توصیه ما به خریداران این است که چنانچه در قرار توافق گردیده که برای قسمت اول ثمن معامله در روز تنظیم قرارداد فلان مبلغ را در قالب یک فقره چک به دفتر معاملات ملکی بیاورند تا به فروشنده تسلیم شود، حتماً از چک تضمین شده یا چک بانکی استفاده شود. چون هر دو آنها به نام خود خریدار صادر می‌شود و با دو امضا پشت آن قابل انتقال به فروشنده خواهد بود زیرا اگر معامله بر هم زده شود مشکلی برای خریدار پیش نمی‌آید و از آن چک شخصاً می‌تواند استفاده کند و آن را نقد کند ولی اگر از چک رمزدار و یا بین بانکی استفاده کند در مواقع بروز اختلاف میان طرفین و عدم وقوع معامله، خریدار با مشکل مواجه می‌شود چون چک رمزدار به درخواست خریدار توسط بانک به نام فروشنده و به حساب او در بانکی که حساب دارد صادر می‌شود و نیازی به پشت‌نویسی خریدار مواجه با مشکل شده و باید دست به دامن فروشنده شود و اگر انصراف از سوی خریدار بوده معمولاً فروشنده همکاری نمی‌کند و وجه چک بلاتکلیف می‌ماند.

در قسمت تعیین مراحل پرداخت ثمن معامله حتماً تاریخ‌های پرداخت هر مرحله دقیقاً نوشته شود. و اگر قرار است بخشی از ثمن معامله از طریق به رهن دادن آن به مستأجر باشد حتماً به این موضوع صراحتاً اشاره شود و الا ممکن است به واسطه عدم توان پرداخت مبلغ توسط خریدار در موعد مقرر، در این صورت فروشنده اصطلاحاً دبّه کند و به واسطه خیار فسخ معامله را به هم بزند و از خریدار خسارت نیز دریافت کند و اگر این اشتباه از سوی مشاور املاک باشد غیرقابل بخشش است. مثلاً بابت ثمن معامله‌ای که قسمتی از آن از طریق به رهن دادن ملک یا آپارتمان تأمین و پرداخت می‌شود این گونه درج شود: (حسب توافق طرفین مقرر شد بلافاصله پس از امضای مبایعه‌نامه، ملک فوق جهت رهن و یا اجاره به فلان بنگاه ملکی سپرده شود و ۴۰ میلیون تومان از ثمن معامله از محل رهن ملک فوق به فروشنده پرداخت می‌شود.

چنانچه تا تاریخ فلان ملک موضوع قرارداد رهن و یا اجاره داده نشود خریدار مکلف است در فلان تاریخ نسبت به پرداخت آن اقدام کند در غیر این صورت فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

وکلای متخصص مادر امورقراردادها درموسسه حقوقی کیانداد می گویند اگر قسمتی از ثمن معامله چک می‌باشد نباید بنویسید نقداً پرداخت شد چون ممکن است بعداً برای فروشنده مشکل به بار آورد مانند زمانی که خریدار مدعی باشد طبق مفاد قرارداد من آن را نقداً پرداخت کرده‌ام و دادگاه هم مفاد قرارداد را ملاک قرار می‌دهد.

پرداخت قسمت آخر ثمن معامله را برای روز محضر و حضور در دفترخانه اسناد رسمی تعیین کنید تا بتوانید اهرمی برای الزام به حضور فروشنده به دفترخانه داشته باشید و الا اگر همه ثمن را قبل از دفترخانه پرداخت کنید ممکن است فروشنده خود را متعهد به حضور در موعد مقرر نداند و دچار مشکلات حقوقی عدیده ناشی از عدم تنظیم سند رسمی انتقال شوید.

توصیه ما به فروشندگان نیز این است که تاریخ تحویل ملک و آپارتمان همزمان با تاریخ تسویه کامل ثمن معامله در دفترخانه باشد و الا احتمال هر گونه مشکلی قابل پیش‌بینی است. مانند اینکه خریدار آپارتمان را تصرف کند اما باقیمانده بدهی خود را نپردازد که در این صورت تخلیه کردن آن آپارتمان عملی نخواهد بود.

نکته: خریداران توجه کنند که هیچگاه برای پرداخت ثمن معامله آن را مستقیماً به حساب فروشنده واریز نکنند چون از نظر حقوقی و رویه دادگاه‌ها امکان اثبات اینکه آن وجه مربوط به مبایعه‌نامه است وجودندارد و پرداخت آن به منزله طلب جداگانه فروشنده از خریدار محسوب می‌شود. برای هر پرداختی باید صورتجلسه تنظیم شود و به امضای دو طرف و شهود برسد.

اگر مرتکب این اشتباه شدید سریعاً از فروشنده بخواهید طی صورتجلسه‌ای در دفتر املاک دریافت آن را بابت فلان قرارداد تصدیق و امضا نماید. تأخیر و تعلل در این قضیه اقدامی خطرناک و دارای بار مالی و حقوقی سنگینی خواهد بود.

اگر قرار است خریدار بخشی از ثمن معامله را با دریافت وام بانکی و غیره به فروشنده بپردازد از خود سوال کند که آیا می‌توانند در مدت مقرر این کار را انجام دهند یا خیر؟ از طرفی به فروشندگان توصیه می‌شود در چنین مواقعی حتماً حق فسخ برای خود پیش‌بینی کنند تا اگر به هر دلیلی خریدار نتوانست وام را فراهم کند بتوانند مبایعه‌نامه را فسخ کنند و درگیر اما و اگرهای خریدار در خصوص دریافت وام قرار نگیرند و الا امکان فسخ و فروش آن را به هیچ شخص دیگری نیز ندارند.

اگر ملک یا آپارتمان موضوع معامله دارای مستأجر است و مبلغی به عنوان قرض‌الحسنه نزد فروشنده دارد حتماً باید در قسمت ثمن معامله نوشته شود که بابت قرض‌الحسنه دریافتی فروشنده از مستأجر مثلاً ۲۰ میلیون تومان از ثمن معامله بدین شکل پرداخت و تهاتر شده و پس از امضای قرارداد، مسئولیت پرداخت قرض‌الحسنه مستأجر ملک دعوت شود تا با ارائه اجاره‌نامه در پشت آن انتقال مالکیت و تغییر موجر قید و به امضای خریدار، فروشنده و مستأجر فعلی برسد تا تکلیف هر سه نفر مشخص شود.

در تنظیم مبایعه‌نامه حتماً دقت کافی به خرج دهید و به جزئیات توافقات توجه کنید و از مشورت و مذاکره با وکیل قراردادها غافل نشوید وکلای ملکی و وکیل قرارداد مؤسسه حقوقی کیانداد برای کمک و مشاوره در امور قراردادها همراه شما هستیم به شما توصیه می‌کنیم که کار آن بررسی، مشاوره و تنظیم آنلاین انواع قراردادهای ملکی است

تعریف مبایعه‌نامه و تفاوت آن با قولنامه

مبایعه‌‌نامه از دو کلمه (مبایعه) و (نامه) تشکیل شده است. مبایعه از ریشه بیع می‌باشد و بیع به معنای فروش است لذا مبایعه‌نامه را در عرف از واژه قولنامه به جای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند


اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آنها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی برای هر یک از آنها تعریف کرده‌اند.

قولنامه چیست؟

قولنامه نوشته‌ای است که غالباً به صورت سند عادی تنظیم می‌شود و حاکی از توافق دو نفر به منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد می‌باشد. مثلاً در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در غالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن مقدماتی مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصاحساب، پایان‌کار و… ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد می‌شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید آپارتمان به فروشنده تسلیم کند. از این رو بعضاً برای تنظیم انجام تعهدات طرفین مبلغی را به عنوان ضمانت یا وجه التزام تعیین می‌کنند که اگر یکی از آنها به تعهد خود عمل نکند وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود.

مبایعه‌نامه یا فروش‌نامه برخلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست بلکه به واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خرید و فروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است. و هر مبلغی که در مبایعه نامه تعیین بشود به عنوان ثمن معامله محسوب می‌شود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعه‌نامه پرداخت شود و در هر حال معامله انجام شده و خریدار، مالک ملک شده است. و امکان فسخ آن وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل فسخ خواهد بود.

به توصیه وکلای متخصص امور ملکی و قراردادهای موسسه حقوقی کیانداد البته به شرطی که کلیه خیارات قانونی ساقط نشده باشد و در صورت عدم انجام تعهد از سوی فروشنده، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه وی را الزام به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خود نماید.

اما در قولنامه این امکان یا الزام متعهد (فروشنده) وجود ندارد به جز اخذ خسارت مندرج در قرارداد. البته گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار رود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل و انتقال ملک به صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه‌ها است و نه صرف نام عنوان قرارداد به تنهایی.

انواع مبایعه‌نامه و مزایا و معایب آنها

مبایعه‌نامه ممکن است به صورت یک سند عادی و یا سند رسمی تنظیم شود. اسناد به دو دسته تقسیم می‌شوند: ۱- عادی ۲- رسمی

اسناد در سه حالت رسمی هستند و در سایر موارد عادی محسوب می‌شوند. شرایط عادی بودن اسناد عبارتند از:

۱- کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مانند سند مالکیت قطعی غیرمنقول (سند رهن، اجاره‌نامه رسمی).

۲- کلیه اسناد صادره از اداره ثبت اسناد و املاک مانندسند منگوله‌دار ملک

۳- کلیه اسنادی که توسط یکی از مأمورین ذی‌صلاح دولتی تنظیم می‌شود مانند رأی دادگاه‌ها، گواهینامه رانندگی، کارت ملکی و غیره (که البته این اسناد از نظر قانون مدنی رسمی محسوب می‌شوند).

غیر از این سه حالت کلیه اسناد عادی محسوب می‌شوند مانند مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در دفاتر و آژانس‌های مسکن و همچنین اجاره‌نامه‌های تنظیمی در دفاتر املاک و قراردادهای تنظیمی میان دو نفر به صورت غیررسمی.

باتوجه به تخصص کاری وکلای ملکی مجرب موسسه حقوقی کیانداد گفته میشود: مزایا و معایب این اسناد: یکی از مزایای اسناد رسمی این است که از نظر قانونی و دادگاه‌ها کسی مالک شناخته می‌شود که سند مالکیت ملک به نام وی باشد حتی اگر آن را با مبایعه‌نامه عادی فروخته باشد. بنابراین خریدار با سند عادی نمی‌تواند در دادگاه‌ها علیه اشخاص ثالث طرح دعوا نماید یا مثلاً می‌تواند در ادارات و سازمان‌های دولتی مانند شهرداری، اداره آب و برق و غیره اقدامی به نفع ملک خریداری شده انجام دهد مگر اینکه ملک به نام او به صورت انتقال داده شود و یا از فروشنده علاوه‌بر مبایعه‌نامه وکالت‌نامه کاری هم داشته باشد. ماده ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت هم کسی را مالک می‌داند که ملک را رسماً به وی منتقل شده باشد.
http://kiandad.com/%d8%aa%d9%81%d8%a7%d9%88%d8%aa-%d9%85%d8%a8%d8%a7%db%8c%d8%b9%d9%87-%d9%86%d8%a7%d9%85%d9%87-%d9%88-%d9%82%d9%88%d9%84%d9%86%d8%a7%d9%85%d9%87/

کارت بازرگانی

مطابق ماده ۳ قانون صادرات و واردات هر شخص اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی برای صادرات و واردات خود نیاز به داشتن کارت بازرگانی دارند که این کارت از طریق اتاق بازرگانی با یکسری شرایط خاص اخذ خواهد شد. کارت بازرگانی به هر ۲ صورت حقیقی و حقوقی قابل اخذ می باشد

به شرایط آن که کلیه شرایط برای هر دو شخص (حقیقی و حقوقی) مهیا باشد یعنی یک شخص می تواند هم به عنوان مدیرعامل یک شرکت بازرگانی اخذ کند


و هم به عنوان یک شخص تاجر نسبت به اخذ کارت بازرگانی اقدام نماید.
کلیه افراد می توانند پس از گذراندن مراحل لازم (شرکت در کلاسهای آموزش) و تکمیل مدارک در صورت داشتن شرایط لازم اقدام به اخذ کارت بازرگانی نمایند.

تعریف کارت بازرگانی:

کارت بازرگانی مجوزی است که به دارنده آن اعم از شخص حقیقی یا حقوقی اجازه داده می شود به امر تجارت خارجی بپردازد.
براساس مقرراتی که در حال حاضر در درست اجراست اعتبار کارت بازرگانی از تاریخ صدور یکسال می باشد و تمدید کارت بازرگانی نیز با ارائه مدارک لازم برای مدت مذکور انجام می گیرد.

فرآیند دریافت کارت بازرگانی ( اخذ کارت بازرگانی)

ابتدا وارد سایت اتاق بازرگانی می شویم . سپس از قسمت عضویت و کارت بازرگانی قسمت ثبت نام جهت صدور کارت عضویت و بازرگانی را انتخاب می کنیم و نسبت به ثبت درخواست صدور، تمدید یا تغییر کارت عضویت یا بازرگانی اقدام می کنیم .

مراحل ثبت درخواست (اخذ کارت بازرگانی) به صورت زیر است:



ثبت اطلاعات فردی

چاپ فرم های الکترونیکی مربوطه ، مراجعه به سازمان و اخذ گواهی های مورد نیاز

تکمیل اطلاعات پرونده و پس از اسکن تصویر مدارک، بارگذاری فایل های مربوطه

با ثبت درخواست و تایید نهایی، پرونده به صورت الکترونیکی برای اتاق مربوطه ارسال می گردد.

بررسی پرونده به صورت غیر حضوری انجام خواهد شد.

درصورت ناقص بودن پرونده، از طریق پیامک و پست الکترونیکی به اشخاص اطلاع داده می شود تا با مراجعه مجدد، اطلاعات و مدارک را تکمیل کنند.

درصورت کامل بودن پرونده، از طریق پیامک و پست الکترونیکی به اشخاص اطلاع داده می شود تا با در دست داشتن اصل مدارک، جهت تکمیل ثبت نام به اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی یا اتاق تعاون مربوطه مراجعه نمایند

تا زمانی که کارت تحویل داده نشده اشخاص میتوانند با مراجعه مجدد از آخرین وضعیت درخواست خود در اتاق بازرگانی/ اتاق تعاون/ سازمان صنعت معدن و تجارت مربوطه مطلع شوند.

مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده صدور کارت بازرگانی اشخاص حقیقی (اخذ کارت بازرگانی)

اصل اظهارنامه ثبت نام در دفاتر بازرگانی که به گواهی اداره ثبت شرکتها رسیده باشد.

اصل گواهی پلمپ دفاتر ، از اداره ثبت شرکتها.
)برای دریافت اظهارنامه و گواهی پلمپ دفاتر به نزدیکترین دفتر پست و اداره ثبت شرکتها مراجعه فرمائید)

اصل گواهی عدم سوء پیشینه.

فرم دال

اصل گواهی موضوع ماده ۱۸۱ق.م.م مربوط به آخرین سال عملکرد مبنی بر بلامانع بودن صدور کارت بازرگانی در سال جاری به آدرس متقاضی.

اصل کارت ملی (در صورت داشتن هر گونه تغییرات در مشخصات سجلی اسکن و بارگذاری تصویر شناسنامه از تمامی صفحات الزامی میباشد)

دو قطعه عکس (جدید ، تمام رخ ، ساده ، رنگی و با پشت زمینه سفید(

اصل مدرک تحصیلی معتبر (حداقل دیپلم متوسطه) مدارک خارج از کشور پس از ارزشیابی توسط اداره

دانش آموختگان وزارت علوم مورد پذیرش می باشد .
تبصره : دارندگان پروانه بهره برداری صنعتی، کشاورزی، معدنی، خدمات فنی مهندسی وخدمات فناوری اطلاعات و ارتباطات ICT ازمراجع ذیربط مشروط به انقضای دو سال از تاریخ صدور پروانه، ازارائه مدرک فوق معاف می باشند و ملزم به ارائه اصل مدرک تولید هستند .

اصل کارت پایان خدمت یا معافیت دائم برای آقایان
تبصره : متقاضیانی که سن آنان ۵۵سال تمام باشد از ارائه پایان خدمت معاف می باشند .

داشتن حداقل سن ۲۳سال تمام.

اصل گواهی بانک مبنی بر تایید حساب جاری وحسن اعتبار بانکی به نام متقاضی (فقط روی فرم الف قابل قبول است) با مهر امضای رئیس شعبه. (ضمنا حسابهای جاری شتاب مربوط به شهرستانها در صورتیکه روی فرم الف تایید شده باشد قابل قبول است). ضمنا حداقل یکسال از زمان افتتاح حساب گذشته باشد.



ارائه یکی از مدارک ذیل:
الف-اصل سند مالکیت شش دانگ به نام متقاضی، به آدرس دفتر کار (آدرس اظهارنامه)
ب- اصل اجاره نامه محضری معتبر به نام متقاضی ، برای محل کار و به آدرس دفتر کار (آدرس اظهارنامه)

ج- اصل اجاره نامه بنگاه املاک دارای کد رهگیری به نام متقاضی ، برای محل کار و به آدرس دفتر کار (آدرس اظهارنامه)
مدرک تولیدی معتبر از یکی از وزارتخانه های تولیدی برای واحدهای تولیدی (صنوف تولیدی دارای پروانه کسب مشمول این بند نمی گردند)
ارائه کد اقتصادی جدید و یا ارائه تاییدیه پیش ثبت نام در سایت Tax.gov.ir و تعهد مبنی بر ارائه کد اقتصادی جدید پس از صدور.



تذکر ۱: کارمندان تمام وقت دستگاههای دولتی نمی توانند کارت بازرگانی دریافت نمایند.
تذکر ۲: ارائه حداقل مدرک تحصیلی دیپلم الزامی است.
تذکر ۳: حضور متقاضی یانماینده قانونی او در مرحله برابراصل و تحویل کارت الزامی است.
تذکر ۴: برای هر واحد ملکی فقط یک کارت بازرگانی صادر می گردد.
تذکر ۵: حضور متقاضی در کلاسهای آموزشی براساس نوع مدرک تحصیلی پس از مراجعه به اتاق الزامی میباشد.
تذکر ۶: کلیه مدارک در محل اتاق برابر اصل می گردد.
تذکر ۷: متقاضیان محترم درانتخاب رشته فعالیتهای خاص درزمان تکمیل اطلاعات ثبت نامی از طریق سایت این اتاق دقت فرمایند که رشته های انتخاب شده در راستای نیازهای وارداتی آنان باشد زیرا تنها واردات در چهارچوب رشته های انتخابی امکان پذیر خواهد بود وبرای صادرات کالا محدودیتی وجود ندارد.



لیست مراکز دریافت استعلام های کارت بازرگانی (فرآیند اخذ کارت بازرگانی)

در طی مراحل ثبت درخواست لازم است تا متناسب با نوع درخواست، فرم های گواهی از سامانه چاپ گرفته شده و جهت تایید به مراکز مربوطه به شرح زیر مراجعه شود:

برای دریافت گواهی عدم سوء پیشینه به نزدیک ترین دفتر پلیس+ ۱۰مراجعه نمایید.

برای دریافت گواهی ماده ۱۸۶ قانون مالیات های مستقیم به حوزه مالیاتی محل کار (برای کارت های حقیقی) دفتر مرکزی (برای کارت های حقوقی) مراجعه نمایید.

برای تایید فرم حساب و حسن اعتبار بانکی (فرم الف) به بانکی که حساب جاری در آن دارید مراجعه نمایید.

برای تایید فرم تعهد و گواهی امضاء (فرم د) به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید.

برای دریافت مفاصا حساب بیمه تامین اجتماعی به شعبه بیمه محل کار(برای کارت های حقیقی) دفتر مرکزی (برای کارت های حقوقی) مراجعه نمایید.

برای دریافت اظهار نامه ثبت نام در دفاتر بازرگانی و گواهی پلمپ دفاتر به نزدیک ترین دفتر پست مراجعه و پس از دریافت دفاتر قانونی (دفتر روزنامه و کل) به اداره ثبت شرکت های محل مراجعه نمایید.

برای دریافت فرم پیش ثبت نام کد اقتصادی به سایت Tax.gov.irمراجعه نمایید.

برای دریافت تایید صلاحیت مدیران خارجی (ویژه مدیرعاملان غیر ایرانی) به سفارتخانه متبوع مراجعه نمایید.



ضوابط آموزش متقاضیان کارت بازرگانی جدید (صدوری) (اخذ کارت بازرگانی)اعم از حقیقی و یا حقوقی

در اجرای تبصره ۱جزء ۱۱-۱-۲بند ۲ماده ۱۱آیین نامه اجرایی قانون مقررات صادرات و واردات و در راستای ارتقاء سطح علمی متقاضیان دریافت کارت بازرگانی جدید، حضور در دوره های آموزشی برای کلیه متقاضیانی که برای اولین بار اقدام به دریافت کارت بازرگانی می نمایند به شرح ذیل الزامی می باشد.

مدرک تحصیلی :



متقاضیان اخذ کارت بازرگانی دارای مدرک دانشگاهی مرتبط :

متقاضیان فارغ التحصیل از دانشگاه در مقاطع کارشناسی، کارشناسی ارشد و دکترا در رشته های اقتصاد، مدیریت و بازرگانی و رشته های همانند به تشخیص اتاق می بایست در نشست توجیهی کارت بازرگانی به مدت ۲ تا ۳ ساعت شرکت نمایند.



متقاضیان اخذ کارت بازرگانی دارای مدرک دانشگاهی غیر مرتبط :

متقاضیان فارغ التحصیل از دانشگاه در مقاطع کارشناسی، کارشناسی ارشد و دکترا در رشته های غیر مرتبط با رشته های فوق می باشند، می بایست علاوه بر حضور در نشست توجیهی، در دوره های آموزشی تخصصی به مدت ۸ساعت نیز شرکت نمایند.



متقاضیان اخذ کارت بازرگانی دارای مدرک تحصیلی دیپلم و یا فوق دیپلم :

متقاضیانی که دارای مدرک تحصیلی دیپلم متوسطه از آموزش و پرورش و یا فوق دیپلم از دانشگاه می باشند می بایست در نشست توجیهی، در دوره های آموزشی تخصصی به مدت ۱۲ ساعت نیز شرکت نمایند.



محتوای دوره های آموزشی تخصصی :

مقررات صادرات و واردات

قوانین و مقررات گمرک و ترخیص کالا

مدیریت خرید، سفارشات خارجی، اعتبارات اسنادی و ایکوترمز

تذکر: چنانچه متقاضیان قبلا دوره های آموزشی با محتوا فوق الذکر را گذرانده باشند با ارائه گواهینامه مربوطه و تایید آن توسط اتاق کافی به مقصود خواهد بود.

سه در هزار درآمد مشمول مالیات و یک در هزار فروش سهم اتاق بازرگانی جهت تمدید کارت بازرگانی



مدارک مورد نیاز جهت پرداخت سه درهزار درآمد مشمول مالیات :

اصل و تصویر برگ تشخیص یا قطعی سالهایی که به اتاق ارائه نگردیده است .



مدارک مورد نیاز جهت پرداخت یک درهزار فروش کالا و خدمات :

تصویر اظهارنامه های مالیات بر ارزش افزوده سالهای ۱۹۳۹-۱۹۳۲-۱۹۳۱-۱۹۳۱ بر اساس ماده ۷۷قانون برنامه پنجم توسعه ، متقاضیان تمدید کارت بازرگانی مکلف هستند یک در هزار رقم فروش کالا و خدمات خود را به اتاق های بازرگانی و تعاون پرداخت نمایند.



تذکر : ۱درراستای همکاری با فعالان اقتصادی کشور و دارندگان کارت بازرگانی فقط %۹۱از مبلغ یک در هزار فروش کالا و خدمات سال ۱۹۳۱و %۰۱از مبلغ مذکور متعلق به سالهای ۱۹۳۱و۱۹۳۲و ۱۹۳۹اخذ میگردد .

تذکر : ۹ محاسبه و پرداخت سه درهزار مالیات بردرآمد ویک درهزار فروش کالا و خدمات صرفاً از طریق امور مالی اتاق تهران امکانپذیر است.



حق صدور و تمدید کارت عضویت اتاق و کارت بازرگانی

الف: هزینه حق صدور و یا تمدید کارت.

ب : برای کارتهای بازرگانی (اخذ کارت بازرگانی)صدوری هزینه علاوه بر مبالغ تعیین شده دریافت خواهد شد.



مدارک لازم جهت اخذ کارت بازرگانی

مدارک هویتی شامل (فتوکپی شناسنامه و کارت ملی)

مدرک پایان خدمت

داشتن حداقل سن ۲۳ سال

اخذ مدرک (گواهی) سوء پیشینه

داشتن عکس ۴×۶ پشت سفید

اخذ پلمپ دفاتر که از سال آن بیشتر از ۲ سال نگذشته باشد.

پرکردن اظهارنامه مربوطه

مدرک تحصیلی حداقل دیپلم
ارائه اصل مدرک و کپی سند مالکیت ۶ دانگ و یا اجاره نامه ملکی تجاری یا اداری.

داشتن کد اقتصادی جدید.

اخذ مفاصا حساب مالیات (ماده ۱۸۶)

گواهی حسن حساب بانکی و نداشتن چک برگشتی

* در نظر داشته باشید کارت های بازرگانی به صورت یک ساله و ۵ ساله طبق سابقه بازرگان و یا تاجر مربوط صادر خواهند شد.



تمدید کارت بازرگانی

کارت بازرگانی در واقع مجوزی است جهت واردات کالا به کشور. مرجع صدور کارت بازرگانی درحال حاضر اتاق بازرگانی می باشد .عضویت در اتاق بازرگانی و امکان ثبت علامت تجاری غیرفارسی از دیگر مزایای داشتن کارت بازرگانی می باشد .

مراحل تمدید کارت بازرگانی تاحدود زیادی همانند مراحل اخذ اولیه ی کارت بازرگانی می باشد. به این ترتیب که مدارکی چون حداقل مدرک دیپلم ، حداقل۲۳ سال سن، اجاره نامه ، مفاصاحساب دارایی، حسن اعتبار بانکی ، گواهی عدم سوء پیشینه و کارت پایان خدمت یا معافی مورد نیاز می باشد .

نکته مهم درخصوص تمدید این می باشد که علاوه برمدارک بالا نیاز به مفاصا حساب بیمه) درخصوص کارت های بازرگانی حقوقی (وپرداخت مالیات یک در هزار و سه در هزار کارکرد سال قبل می باشد .

یادآوری این نکته ضروری است که در هنگام تمدید کارت بازرگانی چنانچه کارت بازرگانی حقیقی باشددیگر نیاز به طی کلاس های آموزشی اتاق بازرگانی و شرکت در آزمون نیست و چنانچه کارت بازرگانی حقوقی بوده مدیر عامل شرکت هم تغییر نکرده باشد بازهم نیاز به گذراندن مجدد کلاس به هنگام تمدید کارت بازرگانی نیست. تنها زمانی در تمدید کارت بازرگانی نیاز به طی کردن دوره آموزشی است که مدیر عامل شرکت مربوطه تغییرکرده باشد



چند نکته بسیار مهم :

دربعضی مواقع حتی بدون داشتن دیپلم می توانید برای اخذ کارت بازرگانی اقدام نمایید.

حتی بدون داشتن کارت پایان خدمت می توانید با یک سری شرایط برای اخذ کارت بازرگانی اقدام نمایید.

نکته بسیار مهم این که اخذ کارت بازرگانی به منزله عضویت در اتاق بازرگانی نمی باشد و همچنین عضویت در اتاق بازرگانی ملاک صادارت و واردات را انجام امور بازرگانی می باشد .


http://kiandad.com/%da%a9%d8%a7%d8%b1%d8%aa-%d8%a8%d8%a7%d8%b2%d8%b1%da%af%d8%a7%d9%86%db%8c/