موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را طبق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد بررسی می کنیم با ما همراه باشید.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که از نام آن پیدا است، عبارت است از ساخت و احداث بنا با مشخصات مورد توافق طرفین طبق نقشه‌های معماری و پروانه ساخت صادره از سوی شهرداری منطقه بر روی عرصه یعنی زمینی که از سوی طرف اول به عنوان سرمایه و آورده ارائه می‌شود.

موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز چگونه است؟

یکی از مواد اصلی و کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، همین ماده دو یعنی موضوع قرارداد است. گاهی اوقات موضوع قرارداد ممکن است احداث یک بنای تجاری یا اداری یا مسکونی و غیره باشد و گاهی ترکیبی از آنها برای مثال:

موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت و سرمایه‌گذاری در جهت احداث ساختمان در پنج طبقه و ۱۰ واحد و… و همچنین دو واحد تجاری در طبقه همکف طبق مقررات و ضوابط شهرداری و…


اهمیت موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
اهمیت موضوع قرارداد از آن جهت است که، سازنده مکلف و متعهد است تا در مدت تعیین شده در قرارداد، موضوع تعیین شده در ماده دو را برابر نقشه‌های معماری و پروانه ساختمان صادره از شهرداری که قبل از قرارداد توسط مالک اخذ شده یا پس از تنظیم قرارداد توسط سازنده اخذ می‌شود، پیاده‌سازی و اجرا نماید.

مالک و سازنده در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت باید با توجه به تجربه، و ضوابط و مقررات شهرسازی و محدودیت‌های احتمالی، نسبت به نوشتن و تنظیم دقیق موضوع قرارداد اقدام کنند و الا اگر سازنده صرفاً بخواهد فقط قرارداد را به امضا برساند و تمام تلاشش گرفتن آن پروژه باشد و صرفاً منافع خود را مدنظر قرار دهد به احتمال قوی اجرای کامل موضوع قرارداد با مانع مواجه خواهد شد.

بنابراین باید کلیه حالت‌ها و فرض‌های مختلفی که ممکن است در جریان اجرای موضوع قرارداد پیش بیاید در قرارداد پیش‌بینی شود. در غیر این صورت سازنده باید اقدام به پرداخت خسارت عدم انجام تعهد به مالک نماید.

برای مثال می‌توان شرط نمود که اگر به هر دلیلی به واسطه تصمیمات مراجع قانونی و دولت، میزان تراکم پروژه موضوع قرارداد، کاهش و یا افزایش پیدا کند، تعهدات طرفین نیز براساس این تغییرات، تغییر خواهد نمود. مثلاً ممکن است با توجه به تجربه سازنده در یک منطقه از یک شهر تراکم مسکونی ۵ طبقه باشد. از همین رو در یک قرارداد مشارکت در ساخت که جدیداً تنظیم می‌شود، سازنده تعهد به احداث ۵ طبقه آپارتمان مسکونی در ملک طرف اول می‌نماید.

پس از امضای قرارداد طبق تصمیم اخیر مراجع قانونی اجازه تراکم بیشتر از ۴ واحد داده نمی‌شود و از طرفی مالک یا طرف اول قرارداد، سه دانگ از ملک را به نام سازنده انتقال داده است و از سویی سازنده نمی‌تواند بیش از ۴ واحد مسکونی احداث کند در این وضعیت، چه باید کرد و حق با کیست؟ چه کسی باید از عهده مسئولیت و جبران خسارت برآید؟

معمولاً در این اوضاع و احوال باید تن به تصمیم دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا داد چون قرارداد در این خصوص از قبل پیش‌بینی‌های لازم را انجام نداده است و رأی دادگاه نیز ممکن است به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر باشد.

بنابراین با توجه به آنچه که گفته شد، ضروری است که برای جلوگیری از اتفاقات و بروز اختلافات در آینده، موضوع قرارداد به طور روشن و واضح تنظیم شود تا هم تکلیف ادامه تعهدات و اجرای موضوع قرارداد مشخص باشد و هم باعث توقف اجرای قرارداد نشود.

شرایط نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
در هنگام نوشتن موضوع قرارداد از به کار بردن الفاظ و جملات نامفهوم جداً خودداری کنید. به جای اینکه تلاش کنید از اصطلاحات فنی و حقوقی بهره ببرید بدون آنکه معنا و مفهوم آن را برای طرفین روشن باشد، سعی شود با الفاظ قابل فهم برای همه افراد، منظور و مقصود خود در قسمت موضوع قرارداد بیان کنید.

اگر پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد صادر شده باشد حتماً به مشخصات و شماره و تاریخ آن در قرارداد اشاره شود و از طرفین قرارداد بخواهید که روی کپی آن امضا و اثرانگشت نمایند تا در زمان بروز اختلاف از خود رفع مسئولیت نکنند. و سازندگان حتماً قبل از امضای قرارداد مفاد پروانه ساخت را به دقت مطالعه کند و یا از مهندسین و کارشناسان خبره و وکیل ملکی مشاوره دریافت کند. و در قرارداد قید شود که تعهدات سازنده فقط طبق پروانه ساخت شماره ……….. تاریخ ………… صادره از شهرداری ………… است و لاغیر.

در این حالت اگر بعداً مالک مدعی شود که فلان طبقه باید تبدیل به تجاری شود یا در طبقه همکف قسمتی جزء مساحت تجاری است و جزء پارکینگ یا مشاعات نمی‌باشد و امثالهم، قابل پذیرش نیست حتی اگر ادعای او صحیح باشد و شهرداری در هنگام صدور پروانه اشتباه کرده باشد، مسئولیت تبدیل مسکونی و به تجاری و هزینه‌های اضافی برعهده مالک است مشروط بر اینکه در قرارداد به صراحت قید و شرط شود.

اما چنانچه پروانه ساخت در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت حاضر نبوده و یا صادر نشده باشد و در دست صدور است، باید در قسمت موضوع قرارداد اشاره شود که: (احداث فلان بنا با فلان مشخصات و براساس پروانه در حال صدور از شهرداری ………… و نقشه‌های منضم به آن که بعداً به امضای طرفین قرارداد خواهد رسید و از اوصاف و کم و کیف آن اطلاع کامل دارند).

بهتر است قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، با وکیل ملکی در مؤسسه حقوقی کیانداد مشاوره کنید و یا اگر در مورد موضوعات ملکی با مشکل مواجه شدید با وکیل ملکی ارتباط برقرار کنید.
http://kiandad.com/%d9%85%d9%88%d8%b6%d9%88%d8%b9-%d9%82%d8%b1%d8%a7%d8%b1%d8%af%d8%a7%d8%af-%d9%85%d8%b4%d8%a7%d8%b1%da%a9%d8%aa-%d8%af%d8%b1-%d8%b3%d8%a7%d8%ae%d8%aa-%d9%88-%d8%b3%d8%a7%d8%b2/